Wohnung vermieten: Was ist zu beachten?

Möchtest du deine Wohnungvermieten? Das ist gar nicht so leicht, wie es sich manch ein Mieter vorstellt. Denn damit die Vermietung klappt und erfolgreich verläuft, musst du einige strategische aber auch rechtliche Dinge beachten. Sonst kann es sein, dass du keinen geeigneten Mieter findest oder rechtliche Probleme bekommst. Diese können teuer und lästig werden. Damit deine Vermietung auf soliden Füßen steht, hab ich dir die 5 wichtigsten Punkte, die du meiner Erfahrung nach beachten solltest, zusammengestellt.

Bevor du die Wohnung inserierst und anbietest, solltest du dir ein genaues Bild über deren Zustand machen. Hat der Vormieter die Wohnung im vereinbarten Zustand hinterlassen oder solltest du noch nachbessern lassen? Sind vor der Neuvermietung noch Renovierungsarbeiten oder Schönheitsreparaturen sinnvoll oder gar nötig?

Wenn größere Reparaturen z. B. an Fenstern, Fußböden oder Sanitäranlagen gemacht werden müssen, empfehle ich dir, diese während des Leerstands durchführen zu lassen. So musst du keine Absprachen mit dem neuen Mieter treffen und die ausführenden Firmen sind flexibler. Neue Fenster oder ein neues Bad, sind außerdem ein Pluspunkt im Inserat. Solltest du hochpreisig vermieten wollen, geht das leichter, wenn die Wohnung in einem top Zustand und mehr als nur “besenrein” ist.

Auch wenn die Lage deiner Wohnung den höheren Preis eventuell rechtfertigt, so steigert ein guter Zustand trotzdem nochmal das Interesse potentieller Mieter. In einer B oder C Lage kannst du mit einem sehr guten Zustand die Attraktivität deiner Wohnung erhöhen. Dadurch bekommst du auch eine höhere Auswahl an Interessenten für dein Angebot.

Falls deine Wohnung in einem eher rustikalen bis schlechten Zustand ist und du nicht renovieren möchtest, kannst du potentiellen Mietern auch 1 bis 3 Monate mietfrei anbieten. Viele Interessenten suchen nach solchen Angeboten. Hier musst du jedoch beachten, dass die notwendigen Arbeiten von den Mietern ausgeführt werden und die Ergebnisse daher eher selten professionell sind.

Egal ob du deine Wohnung in einem eher rustikalen oder einem hochwertigen Zustand anbietest – du solltest aussagefähige Fotos machen. Die Fotos können die Wohnung von ihrer guten Seite zeigen, sollten aber der Realität entsprechen.

Wenn du die Wohnung zu sehr beschönigst und die Bilder z. B. stark bearbeitest, werden die Interessenten bei der Besichtigung enttäuscht sein. Damit vergeudest du eventuell deine und die Zeit der Interessenten. Außerdem hinterlässt du einen unseriösen Eindruck. Neben den Fotos, ist auch ein Grundriss deiner Wohnung im Inserat hilfreich. So können sich die Interessenten einen besseren Eindruck von deiner Wohnung machen, sie im Kopf bereits einrichten oder sehen, ob sie für eine WG geeignet ist.

Tipp: Einen Grundriss kannst du online anfertigen lassen. Eine Investition die sich lohnt!

Falls du deine Wohnung bereits vermietet hattest und keine Mieterhöhung durchführen willst, kannst du diesen Punkt vernachlässigen.

Vermietest du die Wohnung zum ersten Mal oder möchtest du die Miete bei der Neuvermietung nun anheben, solltest du dich informieren, welche Höhe angemessen und rechtens ist. Dafür ziehst du im Regelfall die ortsübliche Vergleichsmiete anhand des Mietspiegels der Gemeinde heran. Darüber kannst du sehen, welcher Miete für deine Wohnung gerechtfertigt bzw. maximal zulässig ist.

Außerdem gilt es für dich zu klären, ob für deine Wohnung eine Mietpreisbremse greift. In diesem Falle, darf die Miete trotz Neuvermietung nicht mehr als 10 Prozent höher sein als die ortsübliche Vergleichsmiete.

Tipp: Überprüfe akurat die Quadratmeter deine Wohnung. Sollte es Abweichungen zwischen den Quadratmeterangaben im Vertrag und der tatsächlichen Höhe der Quadratmeter geben, kann das später auf dich zurückfallen und Rückzahlungen nach sich ziehen.

Du möchtest nur untervermieten? Dann erfahre in unserem Beitrag, was bei der Untervermietung zu beachten ist.

Der Energieausweis für deine Wohnung ist keine Kür, sondern inzwischen bei Verkauf oder Neuvermietung Pflicht. Es reicht nicht, diesen nur zu haben, sondern du musst ihn dem potentiellen Mieter schon bei der Besichtigung bzw. im Inserat zugänglich machen. Der Interessent soll so die Möglichkeit haben, Informationen über den Energiehaushalt in die Entscheidungsfindung für oder gegen deine Wohnung einfliessen zu lassen. Wichtig ist, dass du den Energieausweis in vollem Umfang zur Einsicht bereit hältst.

Das beinhaltet auch den Teil mit den Modernisierungsempfehlungen, falls es diese gibt. Was genau der Ausweis beinhalten muss und wie sich die Handhabung verhält, erfährst du unter anderem in der sog. Energieeinsparverordnung. Die wichtigsten energetischen Kenndaten deiner Wohnung bzw. des Energieausweises musst du bereits in dem Inserat angeben. Dazu gehören u. A. die Art der Beheizung, sowie der Energieträger und der Verbrauch. Verstöße gegen deine Auskunftspflicht, können geahndet werden.

Tipp: Bei der Energieausweispflicht gibt es auch Ausnahmen. Gilt deine Wohnung z. B. als Baudenkmal, benötigst du für diese keinen Energieausweis. Prüfe, ob deine Wohnung möglicherweise unter eine der Ausnahmen fällt.

Der Mietvertrag ist neben deiner Wohnung, die du vermieten willst, das Kernstück des Mietverhältnisses zwischen dir und deinem Mieter. Im Mietvertrag legst du Details, wie z. B. den Mietzins sowie beidseitige Rechte und Pflichten, fest. Du solltest dir also genau überlegen, was du wie vertraglich regeln und festhalten möchtest. Deiner Freiheit werden hier allerdings u. a. durch das Mietrecht, siehe BGB Grenzen gesetzt. Deinem Mieter beispielsweise per Vertrag einfach das Rauchen in der Wohnung zu verbieten, ist so nicht zulässig.

Vorlagen für Mietverträge findest du im Netz. Diese kannst du deinen Anforderungen entsprechend anpassen und nutzen. Falls du diese verwendest, achte unbedingt darauf, dass sie auf dem neuesten Stand der Rechtsprechung basieren. Wenn du eine dauerhafte Vermietung anstrebst, empfehle ich dir jedoch, von einem Anwalt einen rechtssicheren und auf deine Anforderungen ausgelegten Mietvertrag aufsetzen zu lassen. Das ist eine einmalige Investition die dir auf lange Sicht viel Ärger und Geld sparen kann.

Tipp: Beim Verband Haus & Grund kannst du günstig einen Mietvertrag gemäß aktueller Rechtsprechung online erwerben.

Wenn du deine Wohnung vermieten möchtest, sorge dafür, dass sich diese in einem zumindest akzeptablen Zustand befindet. Mit einem guten bis hochwertigen Zustand erhöhst du das Interesse an der Wohnung und kannst einen höheren Mietpreis rechtfertigen. Achte darauf, die Wohnung mit aussagekräftigen Fotos und korrekten Angaben zu inserieren. So weckst du keine falschen Erwartungen bei den Interessenten, was beiden Seiten Frust und Ärger ersparen kann.

Der Energieausweis ist seit 2014 bei Verkauf und Neuvermietung weitestgehend Pflicht. Verstöße können geahndet werden. Stelle ihn deinen Interessenten zur Verfügung, so dass sie die energetischen Angaben deiner Wohnung mit in ihre Entscheidungsfindung einbeziehen können. Stammdaten des Energieausweises müssen bereits im Inserat zu finden sein. Wenn du einen passenden Mieter für die Wohnung, die du vermieten willst, gefunden hast, lasse einen den Anforderungen entsprechenden und rechtssicheren Mietvertrag aufsetzen. Damit bist du auf der sicheren Seite.

Hast du eine Wohnung, die du vermieten möchtest? Dann erstelle jetzt ein Inserat und finde schnell deine ersten Interessenten. Lies auch unseren anderen Beitrag zum Vermieten einer Wohnung.