Wohnung privat vermieten: Was muss ich tun?

04.06.2023 | von Kleinanzeigen

Ratgeber

Du bist länger verreist oder hast eine neue Eigentumswohnung gekauft, die du vermieten möchtest? Vielleicht hast du auch eine Wohnung geerbt oder du bist mit deiner Partnerin bzw. deinem Partner zusammengezogen und nun steht eine Wohnung leer. Wir verraten dir, was du tun musst, wenn du deine Wohnung vermieten möchtest. Du erfährst in diesem Beitrag, wie man die ideale Miete berechnet und welche Risiken es bei der Vermietung einer Wohnung geben könnte.

Was du vor der privaten Vermietung beachten musst

Es lohnt sich, nicht blind in eine Vermietung zu gehen. Du solltest einige Kriterien beachten, die du vor der Vermietung deiner Wohnung erfüllen musst. Es gelten rechtliche Grundlagen und Fristen – und bestimmter Risiken solltest du dir dabei auch bewusst sein.

Was muss ich als Vermieter beachten: Voraussetzungen

Aufwand ermitteln

Besonders für erstmalige Vermieter, die eine Wohnung als Investition gekauft haben und nun vermieten möchten, entstehen nicht nur Kosten durch die neue Immobilie, sondern es bedarf auch Zeit und Mühe.

Jeder Vermieter hat alltägliche Pflichten und Aufgaben, um die er sich kümmern muss. Dazu gehören neben den offensichtlichen Dingen (wie die Instandhaltung der Wohnung und die Nebenkostenabrechnung für den Mieter) auch Anliegen, die man vielleicht zunächst nicht auf dem Schirm hat: Die Einnahmen aus der Vermietung müssen beim Finanzamt angegeben werden, bei Mehrparteienhäusern gibt es meist jährlich Eigentümerversammlungen – und Mieter könnten unerwartet ausziehen, sodass du dich auf Nachmietersuche machen musst.

Rechtsgrundlagen der Vermietung prüfen

Rechtlich gibt es einige Dinge bei der Vermietung einer Wohnung zu beachten. Nicht nur gelten unterschiedliche Rechtsgrundlagen für unbefristete und befristete Mietverträge, auch musst du etwa das Zutrittsrecht oder Recht auf Hausverbot beachten. Du darfst nicht einfach nach Belieben in deine vermietete Wohnung spazieren.

Für die Besichtigung der Immobilie muss ein zulässiger Grund vorliegen und du musst dich an gesetzliche Fristen halten (sowohl bei der Mitteilung über den Zutritt als auch beim Zeitpunkt). Du kannst nicht mehr einfach jedem Hausverbot zu deiner Wohnung erteilen, sondern dieses Recht wird auf den Mieter übertragen. Zudem gelten steuerlich einige Vorgaben, die du beachten solltest.

Rendite der Vermietung prüfen

Vor dem Kauf einer Immobilie zur Vermietung solltest du frühzeitig die Mietrendite berechnen. Was das bedeutet? Du erfährst somit, ob sich deine Investition auch wirklich lohnt. Folgende Formel zur Ermittlung der Brutto-Mietrendite gibt dir eine erste Vorstellung:

Jahresmiete / Kaufpreis * 100 = Brutto-Mietrendite

Wann lohnt es sich, eine Wohnung zu vermieten?

Damit sich eine Vermietung auch wirklich lohnt, sollte diese Brutto-Mietrendite bei mindestens 5 % liegen. Zu beachten ist, dass bei der Brutto-Berechnung nur die Kaltmiete verwendet werden darf. Erst die Netto-Mietrendite gibt wirklich Aufschluss über die Wirtschaftlichkeit einer zu vermietenden Wohnung, da hier Faktoren wie die Grunderwerbssteuer und Notarkosten berücksichtigt werden. Für den ersten Eindruck sollte die Berechnung der Brutto-Mietrendite jedoch ausreichen.

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Befristungen bei Vermietung: Wie lange muss man mindestens vermieten?

Zunächst solltest du wissen, dass du vor allem bei kurzfristigen Vermietungen aufpassen musst. In vielen Bundesländern gelten spezifische Regelungen bezüglich der Zweckentfremdung von Wohnraum. Das hört sich zunächst sehr behördlich und trocken an, der Sachverhalt ist jedoch ziemlich leicht zu erklären. Wohnungen dürfen nur zum Wohnen verwendet werden. Wenn eine Wohnung zu touristischen Zwecken kürzer vermietet wird, muss dafür eine Genehmigung eingeholt werden, da ansonsten hohe Geldstrafen anfallen können. Die Mindestmietdauer ist in jedem Bundesland unterschiedlich geregelt und beträgt zwischen einem und sechs Monaten.

Die Kündigungsfrist durch den Vermieter bei unbefristeten Vermietungen richtet sich nach der Mietdauer, wenn zur Eigennutzung gekündigt wird. Es gelten andere Regelungen, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten verletzt. Dazu gehört eine Überlassung des Wohnraums an Dritte oder etwa die unerlaubte Haltung von Haustieren. Wie der Name schon vermuten lässt: Bei einem befristeten Mietvertrag ist die Dauer der Vermietung vertraglich festgelegt und es bedarf keiner weiteren Kündigung.

Übrigens: Erfahre hier über die aktuellen Mieten in Deutschland.

Die wichtigsten Risiken bei der privaten Vermietung

Risiko Mietnomaden

Für private Vermieter ist die wohl bekannteste und am meisten gefürchtete Gefahr, dass sogenannte Mietnomaden einziehen. Diese bezahlen den geforderten Mietzins nicht und ziehen auch bei fristloser Kündigung oftmals einfach nicht aus. Es muss erst zu einer Räumungsklage kommen, damit solche Mietnomaden ausziehen und das nächste Opfer in Form einer Wohnung suchen.

In manchen Fällen ziehen die Mieter auch freiwillig aus oder verschwinden spurlos und hinterlassen mitunter eine halb zerstörte Wohnung. Doch wir möchten nicht gleich den Teufel an die Wand malen: Wenn du vor der Anmietung um eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung bittest, hast du die Gewissheit, dass deine zukünftigen Mieter immer ihre Miete bezahlt haben. Vergewissere dich nur, dass die Bescheinigung auch ein Original ist.

Verspätete Miete oder Mietausfall

Auch bei Mietern mit weniger schlechten Absichten kann es aus unterschiedlichsten Gründen zu einem Mietausfall kommen. Weniger schlimm ist eine verspätete Zahlung der Miete – was jedoch für dich als privater Vermieter dennoch ärgerlich ist, da du ja mit dem Geld rechnest und ebenfalls Kosten zu begleichen hast. Doch auch hier kann zumindest in gewissem Maße eine Bonitätsauskunft vorab helfen – hier wird nämlich aufgeführt, falls jemand bereits häufiger Zahlungsverpflichtungen nur schleppend nachgekommen ist.

Mieter hält die Wohnung nicht instand

Ein weiteres Risiko, wenn du deine Wohnung privat vermieten möchtest, ist, dass Mieter die Wohnung in einem sehr schlechten Zustand hinterlassen. Während verunreinigte Wände noch relativ harmlos sind, sieht die Situation bei Schimmel in der Wohnung durch falsche Lüftung weitaus schlimmer aus. Gesundheitsgefährdenden Schimmel aus einer Wohnung wieder loszuwerden, dauert leider etwas länger und ist mit mehr Aufwand und Kosten verbunden.

Kosten bei der privaten Vermietung

Obwohl du als Privatanbieter deine zu vermietende Wohnung bei Kleinanzeigen kostenlos inserieren kannst, fallen während der Vermietung doch einige Kosten an. Hier ist eine kurze Übersicht über die gängigsten Kosten.

Betriebskosten

Bei jeder Eigentumswohnung kommt es zu Betriebskosten, die beglichen werden möchten. Wichtig dabei ist, dass nicht alle Kosten dem Mieter übertragen werden dürfen. Zu den Kosten, zu denen der Mieter beitragen muss, zählen die Grundsteuer, Wasserversorgung und Müllabfuhr. Für Verwaltungs- und Reparaturkosten musst du als Vermieter jedoch selbst aufkommen. Auch dürfen etwaige Steuern und Zinsen nicht auf den Mieter umgelegt werden.

Instandhaltungskosten bei der Vermietung

Die Instandhaltungskosten sind ein großer Teil der Betriebskosten bei einer Wohnung, die du privat vermietest. Als Instandhaltungskosten gelten alle Kosten, die dafür anfallen, dass die Wohnung genutzt werden kann und alle im Objekt vorhandenen Annehmlichkeiten funktionieren. Diese Kosten treten im Grunde genommen mehr oder weniger regelmäßig auf und sind absehbar. Typische Beispiele sind die Instandhaltung der Heizung und sonstiger Elektroanlagen im Haus (etwa die Türklingel), Reparaturen an Dach, Fenster, Rollladen und Co. oder auch die Erneuerung des Badezimmers. Grundsätzlich sind diese Kosten von dir als Vermieter zu tragen.

Steuern

Bei der jährlichen Einkommensteuererklärung gibt es eine Anlage V für Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung. Du hast es wahrscheinlich schon erahnt: Hier musst du deine Gewinne aus der Vermietung einer Wohnung angeben. Für dich ist es dabei recht nützlich zu wissen, dass du nicht die gesamten Einnahmen versteuern musst. Du kannst etwaige Abschreibungen, Schuldzinsen und weitere Belastungen von der Steuer absetzen. Die Höhe des Steuersatzes richtet sich dabei nach deiner Einkommenssteuerklasse und deinem Einkommenssteuersatz. Wenn du nicht gerade ein Steuerprofi bist, lohnt sich meistens der Gang zum Steuerberater. Es fallen zwar Kosten dafür an, jedoch weiß dieser Experte genau, welche Ausgaben abgesetzt werden können. Zudem bist du dir somit 100 % sicher, dass alles rechtmäßig ist.

Weitere Kosten beim Vermieten

Die Liste der weiteren Kosten, wenn du Wohnungen von privat zu vermieten beabsichtigst, hängt ganz von deinen persönlichen Umständen und etwa der Lage der Wohnung ab. So kann es bei längerem Leerstand zu erheblichen Kosten kommen. Wenn du dich bei der Vermietung für einen Makler oder eine Hausverwaltung entscheidest, musst du auch die entsprechenden Gebühren berücksichtigen.

Hilfreiche Tipps zum Vermieten

Den richtigen Mietpreis ermitteln

Wenn du eine Wohnung neu vermieten möchtest, musst du zunächst die Höhe der Miete festlegen. Dabei wird der Mietpreis von einigen Faktoren beeinflusst. Dazu zählen:

  1. der Zustand der Wohnung
  2. die Größe der Immobilie
  3. Ausstattung
  4. aktuelle Nachfrage am Markt
  5. vergleichbare Angebote
  6. und vor allem: die Lage

Wichtig ist auch bei der Bestimmung des Mietpreises, ob es gesetzliche Bestimmungen zu einer maximal erlaubten Miete gibt. Wenn eine solche Mietpreisbremse vorliegt, darf deine Wohnung maximal 10 % über ortsüblichen Vergleichsmieten liegen. Dafür schaust du dir am besten den lokalen Mietenspiegel an, um ein genaues Verständnis der aktuellen Lage am Markt zu erhalten.

Was gehört ins Exposé bzw. Inserat?

Ob du deine Immobilie verkaufen möchtest oder eine Wohnung zur Vermietung anbietest – bei einem Inserat geht es immer darum, möglichst gut für dein Objekt zu werben. Im Exposé für deine Wohnung stellst du die wichtigsten Angaben übersichtlich dar. Wenn du deine von privat zu vermietende Wohnung zum Beispiel bei Kleinanzeigen inserierst, musst du bereits in der Maske die Gesamtfläche der Wohnung angeben. Du kannst den Anzeigentext also dafür nutzen, die Wohnung zu beschreiben. Wir empfehlen dir, Mietinteressenten emotional anzusprechen: Eignet sich die Wohnung besonders für Familien wegen der Lage oder Nähe zu Kitas? Oder bietet sie einen schön gewachsenen Garten für Menschen mit grünem Daumen?

Vor allem solltest du in deinem Inserat aber ehrlich sein. Du solltest deine Wohnung weder schlechter noch besser darstellen, als sie in Wirklichkeit ist. Besonders gut gelingt dir das mit hochwertigen Bildern. Am besten fotografierst du mit hoher Auflösung bei Tageslicht – denn dann kann man alle Ecken, Mängel und Vorzüge am besten sehen. Ein Grundriss ist auch sehr hilfreich für potenzielle Mieter. So vermeidest du, dass Interessenten bei der Besichtigung der Wohnung enttäuscht werden.

Mietvertrag richtig gestalten

Zunächst sollte gesagt sein, dass Änderungen an einem Mietvertrag immer nur bedingt möglich sind. Sobald beide Parteien unterschrieben haben, gelten die Bestimmungen des Mietvertrags als Vertragsbestandteile. In den meisten Fällen werden die Bedingungen bei Streitigkeiten dann zugunsten der Mieter ausgelegt. Daher empfehlen wir dir, dich vorab ausgiebig über den Inhalt des Mietvertrags zu erkundigen und deine Version mehrfach zu prüfen. Am besten suchst du dir im Internet einen Standardmietvertrag und passt etwaige Punkte dann gegebenenfalls an.

Neben Angaben zum Mieter und Vermieter, zur Wohnung, zur Miete und zum Beginn des Mietverhältnisses möchtest du vielleicht auch wichtige Bestandteile festhalten. Welche Haustiere darf dein Mieter in der Wohnung halten? Muss der Mieter z. B. den Hausflur oder das Treppenhaus reinigen? Ist eine Untervermietung erlaubt? Muss der Mieter bei Auszug Schönheitsreparaturen vornehmen? Diese Fragen solltest du dir zunächst stellen, da du den Mietvertrag so auch vermieterfreundlich gestalten kannst.

Wohnung privat vermieten: Makler oder selbst machen?

Ob du deine Wohnung über einen Makler vermieten möchtest, hängt von einigen Faktoren ab. Es gibt sowohl Vor- als auch Nachteile für eine Vermietung über Makler. Zu den Vorteilen zählt, dass du dir Zeit und Mühe sparst. Oftmals gelingt die Vermietung so schneller, da Makler auf einen bestehenden Kundenstamm zurückgreifen können. Zudem hast du es hier mit Experten zu tun, die genau wissen, wie man potenzielle Mieter richtig prüft.

Wenn du deine Wohnung über einen Makler vermieten möchtest, musst du jedoch eine Provision zahlen, die je nach Maklerbüro und Verhandlungstalent unterschiedlich ausfallen kann. Was wir damit meinen? Für Mieter ist die Höhe der Provision gesetzlich festgelegt, für Vermieter jedoch nicht. Daher kommt es hier auch ganz spezifisch auf dein Geschick an. Wenn du dich für eine private Vermietung ohne Makler entscheidest, sprichst du mehr Interessenten an, da für diese dann auch keine Provision anfällt.

Tipps bei der Mieterwahl

Besonders als neuer und unerfahrener Vermieter ist die erste Mieterwahl eine große Herausforderung. Du möchtest schlechte Mieter in deiner Wohnung vermeiden und Risiken minimieren. Nachdem du deine Wohnung online gestellt hast, schreiben die ersten Interessenten und du musst potenzielle Mieter für Besichtigungstermine auswählen. Aus Datenschutzgründen müssen künftige Mieter nicht über alles Auskunft geben und gegebenenfalls auch nicht die Wahrheit sagen. Mit einem Standardformular zur Mieterauskunft kannst du aber wichtige Faktoren bereits vorab erfragen und prüfen.

Damit du dir auch wirklich sicher sein kannst, dass deine Mieter solvent sind, solltest du unbedingt nach einer Bonitätsauskunft der Schufa und Einkommensbescheiden oder anderen finanziellen Nachweisen fragen. Mit einer Mietschuldenfreiheitsbescheinigung kannst du auch sicherstellen, dass deine zukünftigen Mieter ihre Miete immer beglichen haben und dem letzten Vermieter nicht noch Miete schulden.

Fazit: Wann lohnt sich Vermieten?

Kurz gesagt: Es lohnt sich, eine Wohnung zu vermieten, wenn du sie langfristig als Investition gekauft oder geerbt hast. Falls du nicht planst, in dieser Wohnung selbst zu wohnen und einen entsprechenden Anspruch zu stellen, ist eine Vermietung eine gute Option, um die Kosten zu decken, Spekulationssteuern zu umgehen und einen Verdienst zu erzielen. Steuerberater und Makler können dir dabei helfen, den mit der Vermietung einer Wohnung verbundenen Aufwand zu minimieren, jedoch musst du dabei mit Honoraren und Gebühren rechnen.