Mietvertrag

Besonders vorsichtig solltest du sein, wenn der Mietvertrag „Zusatzvereinbarungen“ oder handschriftliche Ergänzungen enthält. Mit diesen Instrumenten können Vermieter nämlich ganz legal auch Regeln durchsetzen, die Mieter benachteiligen.

Selbst den vorformulierten Standardtext des Mietvertrags solltest du aufmerksam lesen. Klauseln in Mustermietverträgen sind nämlich unwirksam, sobald sie Mieter „unangemessen benachteiligen.“ Der Klassiker sind einseitig durch den Vermieter angeordnete Vorgaben zum Thema Schönheitsreparaturen. Die Rechtsprechung allein zu diesem Thema füllt ganze Bibliotheken.

Vor Gericht zu ziehen, um eine „unangemessene Benachteiligung“ zu beweisen, kostet Geld, Zeit und Nerven. Besser ist es daher, von vornherein genau hinzuschauen. Das gilt vor allem für die folgenden 6 Punkte in Mietverträgen.

Eigentümer dürfen bei Neuvermietungen mehr verlangen als die „ortsübliche Vergleichsmiete“. Dennoch lohnt es sich, diesen Wert bei der Gemeinde zu erfragen: Viele Städte haben einen Mietspiegel. Aus ihm lässt sich ablesen, was Wohnungen in bestimmten Lagen normalerweise kosten. Greift zudem die Mietpreisbremse, darf der Vermieter auch bei Neuvermietungen maximal 10 Prozent mehr verlangen als die ortsübliche Vergleichsmiete.

Der Quadratmeterpreis ist in Ordnung. Trotzdem kommt dir die Wohnung teuer vor? Dann solltest du vor Unterzeichnung des Mietvertrags zum Zollstock greifen. Vertraust du blind auf die Angaben des Eigentümers, zahlst du unter Umständen für mehr Fläche, als du erhältst. Der Grund: Laut Rechtsprechung dürfen Wohnungen bis zu 10 Prozent kleiner sein, als im Mietvertrag angegeben. Erst wenn die Abweichung größer ist, hast du die Chance, den Preis drücken.

Oft vermieten Eigentümer ihre Immobilie nur für bestimmte Zeit. Aus ihrer Sicht hat das viele Vorteile: Wenn sie nach Ablauf der Mietzeit dort einziehen wollen, sparen sie sich aufwendige Kündigungsverfahren. Zudem können sie bei einer Neuvermietung die Preise stärker erhöhen als im bestehenden Mietverhältnis.

Für Mieter ist eine Befristung allerdings unerfreulich. In einem Mietvertrag auf Zeit entfällt dein Recht zur ordentlichen Kündigung. Egal, ob du die Liebe deines Lebens triffst oder ein Traumjob im Ausland auf dich wartet: Du bist an deinen Mietvertrag gebunden.

Wichtig: Wirksam sind Befristungen nur, wenn der Vermieter im Mietvertrag den Befristungsgrund angibt. Heißt es hingegen nur „der Mietvertrag wird für die Zeit von xy Jahren geschlossen“ kannst du getrost unterschreiben. Die Befristung ist dann unwirksam.

Es hört sich nach einer fairen Sache an: Beide Parteien verpflichten sich, in den ersten 4 Jahren den Mietvertrag nicht zu kündigen. Faktisch benachteiligt dich diese Klausel aber. Denn der Vermieter darf laut Gesetz ohnehin nur aus bestimmten Gründen kündigen. Du hingegen kannst normalerweise jederzeit und ohne Angabe von Gründen aus dem Mietvertrag aussteigen. Ein Kündigungsverzicht beschneidet also vor allem deine Flexibilität. Wichtig: Klauseln, die einen Kündigungsverzicht für mehr als 4 Jahre vorschreiben, sind unwirksam.

In der Regel beziffert der Mietvertrag neben der Kaltmiete auch einen monatlichen Abschlag für die voraussichtlich anfallenden Betriebskosten. Am Ende des Jahres wird dann abgerechnet: Hast du zu viel für Heizung, Wasser etc. gezahlt, gibt es Geld zurück. Andernfalls zahlst du nach. Dieses Verfahren ist zwar gerecht, aber auch aufwendig für den Vermieter. Manche Mietverträge setzen deshalb keinen Abschlag, sondern eine Betriebskostenpauschale an. Mit ihr sind sämtliche Nebenkosten abgegolten. Das kann sich für dich lohnen, wenn du mehr verbrauchst, als du zahlst. Ist die Pauschale hoch angesetzt, kann sie aber auch zum Verlustgeschäft werden.

Nach den Buchstaben des Gesetzes, muss der Vermieter für alle Reparaturen in seiner Immobilie geradestehen. Um die Kosten zu senken, schreiben viele Eigentümer deshalb eine sogenannte Kleinreparaturklausel in den Mietvertrag. Danach musst du als Mieter für kleinere Reparaturen in der Wohnung selbst bezahlen. Solche Klauseln sind nicht generell verboten. Grenzenlos ist die Freiheit des Vermieters aber nicht. Nach Angaben des Deutschen Mieterbunds darf er dich vor allem nur bei Bagatellschäden zur Kassen bitten. Die Gesamtsumme darf nicht mehr als 8 Prozent der Jahresmiete ausmachen. Außerdem muss die Reparatur Sachen betreffen, die du täglich gebrauchst (Jalousien, Lichtschalter, Armaturen etc.). Ist dagegen das Dach undicht, hast du damit nichts zu tun.