Mieterhöhungsverlangen:

Dein Vermieter mag gute Gründe haben, mehr Geld von dir zu fordern: Durchsetzen kann er sich aber nur, wenn auch die Form des Mieterhöhungsverlangens stimmt. Das ist längst nicht immer der Fall, denn die Anforderungen des Gesetzes sind strikt.

• Dein Vermieter muss seinen Erhöhungsanspruch in Textform geltend machen. Das steht in Paragraph 558a des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB). Mieterhöhungsverlangen sind daher immer schriftlich niederzulegen. Ob dein Vermieter einen Brief, ein Fax oder eine Mail verschickt, ist also egal. Ein Anruf genügt hingegen nicht. Gleiches gilt, wenn dich dein Vermieter im Treppenhaus beiseite nimmt, um dir die Nachricht persönlich zu unterbreiten.

• Du hast die Wohnung zusammen mit einem Freund angemietet? Dann muss das Mieterhöhungsverlangen auch an euch beide adressiert sein – sonst ist sie unwirksam. Dieselbe Folge hat es, wenn du einen Vertrag mit mehreren Vermietern hast, aber nicht alle von ihnen im Mieterhöhungsgesuch aufgeführt sind.

• Es klingt überraschend. Aber der Vermieter bekommt nur dann mehr Geld, wenn du seinem Mieterhöhungsverlangen zustimmst. Diese Besonderheit muss das Mieterhöhungsverlangen klar herausstellen. Er darf also nicht den Eindruck erwecken, als müsstest du ihm ab einem bestimmten Stichtag mehr überweisen.

Tipp: Die Tatsache, dass du dem Mieterhöhungsverlangen zustimmen musst, bedeutet nicht, dass du nach Lust und Laune „Ja“ oder „Nein“ sagen kannst. Ist die Mieterhöhung in Ordnung, hat der Eigentümer sogar einen Anspruch auf deine Zustimmung. Lehnst du ab, kann er dich verklagen. Du musst dann am Ende trotzdem zahlen und auch noch für die Prozesskosten aufkommen.

• Gerade eingezogen, und schon steigt die Miete? Das ist nicht drin. Wenn ihr gerade erst den Vertrag unterzeichnet habt, muss dein Vermieter dich mindestens 12 Monate in Ruhe lassen. Erst dann kann er mit einem Mieterhöhungsverlangen an dich herantreten.

• Zudem hast du auch noch 3 Monate Bedenkzeit, ob du dem Mieterhöhungsverlangen zustimmst. Im Endeffekt bedeutet das, dass du frühestens 15 Monate nach deinem Einzug mehr Miete zahlen musst, als ursprünglich geplant. Wenn dein Vertrag also zum Beispiel ab dem 1. März 2017 läuft, kann dir dein Vermieter frühestens im März 2018 ein Mieterhöhungsverlangen schicken.

• Liegt das Schreiben früher in deinem Briefkasten, ist es unwirksam. Du kannst es getrost wegwerfen und musst nicht darauf reagieren. Erreicht dich das Mieterhöhungsverlangen hingegen im März, hast du bis Ende Mai 2018 Zeit, um dich zu entscheiden. Die neue Miete ist dann ab Juni 2018 fällig – also ab dem Monat, der auf das Ende der Überlegungsfrist folgt.

• Genau hinsehen solltest du auch, wenn dein Vermieter regelmäßig mit Mieterhöhungsverlangen auf dich zukommt. Das Gesetz ist auch diesbezüglich sehr klar: Nur, wenn seit der letzten Mieterhöhung mindestens 12 Monate vergangen sind, ist das neue Mieterhöhungsverlangen wirksam.

Wichtig: Die strengen Fristen gelten nur, wenn der Eigentümer die Miete auf das ortsübliche Niveau anhebt. Will er sie hingegen erhöhen, weil er zuvor die Wohnung modernisiert hat, entfallen die zeitlichen Einschränkungen. Nicht an die Fristen gebunden ist der Vermieter auch, wenn er die Miete wegen gestiegener Betriebskosten anheben will.

Die meisten Mieterhöhungsverlangen werden versandt, weil der Eigentümer meint, er vermiete im ortsüblichen Vergleich zu billig. In diesem Fall ist eine Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete zulässig. So schreibt es Paragraph 558 BGB.

Damit er zu seinem Recht kommt, muss der Eigentümer aber einige Regeln beachten.

• Der Vermieter muss im Mieterhöhungsgesuch plausibel begründen, warum er mehr Geld von dir verlangt. Dazu reicht es nicht, sich auf Auskünfte von Maklern zu beziehen. Auch der Verweis auf „allgemein steigenden Preise“ reicht nicht aus.

• Valide Quellen sind hingegen der Mietspiegel, Sachverständigengutachten oder ein Auszug aus einer Mieterdatenbank. Ebenfalls denkbar: Dein Vermieter nennt dir 3 konkrete Wohnungen, die in Lage und Ausstattung deiner Wohnung entsprechen. Wenn deren Mieter bereits den angestrebten, höheren Mietzins zahlen, reicht das als Begründung.

Tipp: Auf welche Quelle er sein Mieterhöhungsverlangen stützt, entscheidet dein Vermieter autonom. Daran ändert sich selbst dann nichts, wenn die Stadt einen qualifizierten Mietspiegel erstellt hat. Eine solche Auflistung entspricht – anders als der einfache Mietspiegel – wissenschaftlichen Grundsätzen.

Zudem haben ihn die Interessenvertreter der Vermieter- und Mieterseite anerkannt. Immerhin: Vorenthalten darf dein Vermieter dir die Daten nicht: Gibt es einen qualifizierten Mietspiegel, muss er dir dort genannten Werte nennen. Das gilt auch, wenn er sein Mieterhöhungsverlangen anders begründet.

• Mieterhöhungen von mehr als 20 Prozent innerhalb von 3 Jahren sind tabu. Das liegt an der gesetzlich vorgegebenen Kappungsgrenze. In angespannten Wohnungsmärkten liegt sie teilweise sogar bei 15 Prozent. Die Kappungsgrenze hilft Mietern vor allem bei Eigentümerwechseln. Der Klassiker: Der alte Vermieter stirbt. Seine Kinder, die Erben, stellen fest, dass ihr Vater viel zu günstig vermietet hat. In solchen Fällen ist eine Anpassung ans ortsübliche Niveau meist unvermeidbar. Liegt die Miete deutlich unter dem Marktpreis, geht das aber nur über mehrere Jahre verteilt.