Mieterhöhung
Fristen für Mieter und Vermieter
Auf die Schnelle eine Mieterhöhung durchziehen? Schwierig! Die Fristen, die das Gesetz vorschreibt, sind streng. Und sie verschaffen dir als Mieter Zeit zum Überlegen.
Mieter und Vermieter haben öfters ein eher schwieriges Verhältnis zueinander. Einerseits können sie nicht ohne einander. Andererseits verfolgen sie unterschiedliche Interessen.
Der Mieter braucht den Eigentümer, damit er ein schönes Zuhause hat. Der Vermieter wiederum ist auf den Mieter angewiesen. Ohne ihn verdient er kein Geld. Damit enden oftmals auch schon die Gemeinsamkeiten und es entsteht Platz für Reibungspunkte.
Mieterhöhung und Fristen:
Warum sie so wichtig sind
Für Mieter kommt es vor allem darauf an, dass ihre Wohnung bezahlbar ist und bleibt. Vermieter hingegen wollen – verständlicherweise – das Optimum aus ihrer Wohnung herausholen. Sie werden daher regelmäßig versuchen, den Preis anzupassen.
Um beiden Parteien gerecht zu werden, hat der Gesetzgeber ein fein austariertes Fristensystem für Mieterhöhungen entworfen. Es schützt einerseits die Mieter, weil es allzu häufige Kostensprünge verbietet. Andererseits erlaubt es Vermietern, das Preisniveau bei Bedarf anzupassen – in einem bestimmten Rahmen.
Fristen für die Mieterhöhung:
„ortsübliche Vergleichsmiete“
Das Gesetz erlaubt Mieterhöhungen, wenn...
- die Betriebskosten gestiegen sind
- die Wohnung modernisiert wurde
- die Miete unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt
Die letzte Variante führt am häufigsten zu Preisschüben. Sie ist deshalb besonders streng geregelt.
Artikel: Mietvertrag: Die wichtigsten Fakten
Die 15-Monatsfrist bei Mieterhöhungen
Du hast gerade deine neue Wohnung bezogen? Glückwunsch! Du musst erst einmal keine Mieterhöhung befürchten.
Grund sind die Fristen des Paragraphen 558 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB). Danach darf dein Vermieter frühestens 1 Jahr nach dem Einzug mit einem Mieterhöhungsverlangen bei dir vorsprechen.
Zudem muss er dir eine Überlegungsfrist bis zum Ende des übernächsten Monats einräumen. Erst nach deren Ablauf musst du entscheiden, ob die Mieterhöhung annehmen willst oder nicht.
Tipp: Auch, wenn dein Mietvertrag schon länger läuft, gilt die 15-Monatsfrist für Mieterhöhungen. Eigentümer dürfen frühestens ein Jahr nach der letzten Anhebung deine Zustimmung für den nächsten Preisanstieg verlangen. Wichtig: Die Frist gilt nur bei Mieterhöhungen auf die ortsübliche Vergleichsmiete. Bei Modernisierungen oder steigenden Betriebskosten gelten die Fristen zur Mieterhöhung nicht.
Kappungsgrenze bei Mieterhöhungen:
Die 3-Jahresfrist
Fristen in Sachen Mieterhöhung regeln nicht nur, wie oft der Preis steigen darf. Auch bezüglich der Summen hat der Gesetzgeber ein Limit gesetzt – mit der sogenannten Kappungsgrenze.
Sie ist in Paragraph 558 Absatz 3 niedergelegt und besagt: Vermieter dürfen innerhalb von 3 Jahren die Miete um nicht mehr als 20 Prozent anheben. Das gilt selbst dann, wenn die Erhöhung nicht ausreicht, um die ortsübliche Miete zu erreichen.
Wir geben dir ein Beispiel: Für deine Wohnung in einem Haus aus den 1960er-Jahren zahlst du seit langem 6 Euro pro Quadratmeter. Inzwischen liegt die ortsübliche Vergleichsmiete bei 8 Euro. Dein Vermieter verlangt daher deine Zustimmung zu einer Mieterhöhung. Dagegen ist nichts zu sagen. Wenn du die Wohnung behalten willst, wirst du zustimmen müssen. Allerdings muss dein Vermieter eine wichtige Einschränkung beachten: Wegen der Kappungsgrenze darf er innerhalb von 3 Jahren nur maximal 1,20 Euro pro Quadratmeter mehr verlangen. Erst nach Ablauf dieser Frist sind weitere Mieterhöhungen erlaubt.
Tipp: In Städten und Stadtteilen mit besonders angespanntem Wohnungsmarkt können die Bundesländer die Kappungsgrenze auf 15 Prozent senken. In Baden-Württemberg, Bayern, Berlin, Brandenburg, Bremen, Hamburg, Hessen, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz und Schleswig-Holstein gibt es bereits solche Regelungen. Auskunft über den aktuellen Rechtsstand in deiner Region erhältst du bei der Stadt oder einem Mietverein. Beachte auch hier: Die Kappungsgrenze gilt nicht für Mieterhöhungen wegen Modernisierungen oder gestiegener Nebenkosten. Betroffen sind nur Anhebungen auf die ortübliche Vergleichsmiete.
Artikel: Mieterhöhungen - Was geht, was ist verboten
2 Monate Überlegungsfrist bei Mieterhöhungen
Es klingt komisch. Doch ohne deine Zustimmung kann dein Vermieter deine Miete nicht anheben. Das gilt selbst dann, wenn er alle gesetzlichen Vorgaben eingehalten hat. Um dir zu überlegen, ob du mit der höheren Miete leben kannst, hast du mehr als 2 Monate Zeit. Die Frist beginnt, wenn das Mieterhöhungsverlangen bei dir eintrifft. Du hast also noch den laufenden sowie zwei weitere Monate Zeit, um der Mieterhöhung zuzustimmen oder die Wohnung zu kündigen.
Das heißt zum Beispiel: Der Brief deines Vermieters liegt Mitte April 2017 in deinem Briefkasten. Die Frist für die Zustimmung zur Mieterhöhung läuft dann bis Ende Juni 2017. Dein Vermieter kann frühestens ab Juli 2017 mehr Geld verlangen.
Tipp: Ob du deine Zustimmung schriftlich oder mündlich erklärst, ist egal. Experten empfehlen allerdings die schriftliche Variante. So hast du bei Streitigkeiten einen Beweis in der Hand. Wichtig: Reines Schweigen gilt normalerweise nicht als Zustimmung zur Mieterhöhung. Änderst du allerdings ohne weiteren Kommentar den Dauerauftrag, darf dein Vermieter das als Zustimmung deuten.
Artikel: Mieterhöhungsverlangen: Was dein Vermieter fordern darf
Keine Zustimmung zur Mieterhöhung:
3-Monate-Klagefrist des Vermieters
Du hast der Mieterhöhung innerhalb der Überlegungsfrist nicht zugestimmt? Dann kann es jetzt ruppig werden: Innerhalb der kommenden 3 Monate kann dich dein Vermieter auf Zustimmung verklagen.
Hier ein Beispiel dafür: Dein Vermieter schickt dir im Oktober 2017 ein Mieterhöhungsverlangen. Die Zustimmungsfrist läuft folglich bis zum 31. Dezember 2017. Verstreicht sie ungenutzt, hat dein Vermieter bis zum 31. März 2018 Zeit, dich auf Zustimmung zu verklagen. Wichtig: Wenn du innerhalb der Zustimmungsfrist „Nein“ zur Mieterhöhung sagst, läuft die Frist bereits ab diesem Moment. Du bekommst also möglicherweise schon früher Post vom Gericht.
Mieterhöhung: Mit dieser Frist kann dein Vermieter kündigen, wenn du nicht zahlst
Du hast der Mieterhöhung zugestimmt? Dann wird die neue Miete nach Ablauf der Überlegungsfrist fällig.
Gleiches gilt, wenn ein Gericht dich zur Zustimmung verurteilt hat. In diesem Fall musst du unter Umständen rückwirkend für mehrere Monate oder Jahre zahlen. Das solltest du auch tun. Denn wenn das Urteil erst einmal rechtskräftig ist, läuft eine weitere wichtige Frist im Mieterhöhungsverfahren an.
Dein Vermieter muss nun nur noch 2 Monate warten, ob du es dir doch noch anders überlegst. Dann darf er den Vertrag kündigen und dich aus der Wohnung werfen.
Tipp: Du willst die höhere Miete auf keinen Fall zahlen, aber willst auch keinen Streit? Dafür bietet das Gesetz ebenfalls eine Lösung. Paragraph 561 BGB gibt dir für diesen Fall ein Sonderkündigungsrecht. Die Frist dafür beträgt 3 Monate. Der Monat, in dem das Schreiben zugeht, wird mitgezählt. Der Brief mit dem Mieterhöhungsgesuch liegt im April in deiner Post? Dann hast du bis Ende Juni Zeit, um zu kündigen.
Mieterhöhung: Fristen bei Modernisierungen
Mieterhöhungen wegen der Modernisierung einer Wohnung sind für Mieter oft besonders unangenehm. Erstens leben sie eine Zeit lang auf der Baustelle. Zweitens braucht der Vermieter keine Zustimmung für die Mieterhöhung. Und drittens gilt in diesem Fall keine Kappungsgrenze. Die Miete kann also sehr schnell sehr stark ansteigen.
Das weiß auch der Gesetzgeber und hat auch für diesen Fall der Mieterhöhung zahlreiche Fristen festgesetzt:
3 Monate vor Beginn der Modernisierung muss der Vermieter Bescheid geben, welche Bauarbeiten er plant. Im gleichen Schreiben muss er dem Mieter mitteilen, wie stark die Miete voraussichtlich steigen wird. So hat der Mieter Zeit, die Angaben zu prüfen und/oder sein Sonderkündigungsrecht auszuüben.
Dann kann alles sehr schnell gehen. Ab dem 3. Monat nach dem Zugang der Erklärung wird die höhere Miete fällig – vorausgesetzt, die Bauarbeiten sind abgeschlossen. Hier ein Beispiel: Die Modernisierung ist am 13. Mai beendet. Dann musst du ab 1. August die Mieterhöhung zahlen. Die Frist verlängert sich um 6 Monate, wenn die Mieterhöhung nicht in der Mitteilung deines Vermieters angegeben war. Gleiches gilt, wenn er sich verkalkuliert hat und die Summe mehr als 10 Prozent höher ist, als angekündigt.
Wenn dir eine Mieterhöhung ins Haus steht, solltest du dich mit dem Thema Fristen beschäftigen, um diese einzuhalten. Das gilt jedoch auch für deinen Vermieter.