Kündigungsfrist
bei einem Mietvertrag
Wenn zwei das Gleiche tun, ist das noch nicht das Gleiche. Vor allem im Mietrecht. Die Kündigungsfristen für Mietverträge variieren oft deutlich. Je nachdem, ob der Mieter oder der Vermieter kündigen will.
Nicht alles bleibt für die Ewigkeit. Das gilt auch für Mietverträge. Mieter und Vermieter können sie –mit einem bestimmten Vorlauf – kündigen. Wenn sie nicht ohnehin befristet sind.
Die Kündigungsfristen für einen Mietvertrag sind für die Beteiligten aber nicht gleich. Mieter haben häufig gegenüber den Eigentümern Vorteile.
Kündigungsfrist und Mietvertrag:
Mieter haben es leichter
Für Mieter gilt im Mietvertrag grundsätzlich eine Kündigungsfrist von 3 Monaten. Um sie zu wahren, muss die schriftliche und eigenhändig unterschriebene Kündigung rechtzeitig beim Vermieter sein. Stichtag (und letztmöglicher Termin) ist der 3. Werktag eines Monats. Klappt das, zählt der laufende Monat für die Berechnung noch mit. Wichtig: Auch Samstage gelten als Werktage.
Hier ein Beispiel: Du möchtest deine Wohnung zum 31. Oktober 2017 kündigen. Dann muss das Kündigungsschreiben bis Mittwoch, 3. August beim Vermieter sein. Wäre der 3. August ein Montag, reichte auch der 4. August. Grund: Der Sonntag ist kein Werktag. Er zählt für die Kündigungsfrist beim Mietvertrag nicht mit.
Tipp: Hast du die Kündigungsfrist verpasst, musst du den Mietvertrag nicht neu kündigen. Das Vertragsende verschiebt sich dann automatisch um 1 Monat nach hinten.
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Gefangen im Zeitvertrag
Schlechte Karten hast du, wenn dein Mietvertrag befristet ist – zum Beispiel auf 2 Jahre. In diesem Fall ist eine ordentliche Kündigung nicht möglich. Du musst bis zum Ende der Laufzeit abwarten. Alternativ kannst du versuchen, mit deinem Vermieter einen Aufhebungsvertrag zu schließen.
Ähnlich schwierig ist die Lage, wenn dein Mietvertrag einen Kündigungsausschluss enthält. Er ist für bis zu 4 Jahre erlaubt. Solche Klauseln solltest du nur unterschreiben, wenn du einen Umzug in den kommenden 4 Jahren ausschließen kannst.
Schneller ans Ziel:
Verkürzte Kündigungsfristen für Mietverträge
In bestimmten Konstellationen gewährt das Gesetz dir neben dem ordentlichen auch ein Sonderkündigungsrecht. Du kannst den Mietvertrag dann mit einer kürzeren Kündigungsfrist beenden. Manchmal sogar mit sofortiger Wirkung.
Wichtige Fälle einer verkürzten Kündigungsfrist des Mietvertrags sind zum Beispiel
Mieterhöhung: Verlangt dein Vermieter mehr Geld, verkürzt sich deine Kündigungsfrist für den Mietvertrag auf 2 Monate. Allerdings hast du nicht ewig Zeit, von diesem Privileg Gebrauch zu machen. Du hast die Mieterhöhungserklärung bekommen? Dann bleibt dir bis zum Ablauf des zweiten Monats nach Zugang Zeit, dich zu entscheiden. Beispiel: Dein Vermieter will zum 15. Januar mehr Miete. In diesem Fall musst du spätestens bis Ende März kündigen. Dein Vertrag endet dann zum 31. Mai.
Modernisierung: Kündigt dein Vermieter an, dass er deine Wohnung umbauen oder sanieren will, kannst du bis Ablauf des nächsten Monats kündigen. Die Kündigungsfrist für den Mietvertrag beträgt in diesem Fall 1 Monat. Voraussetzung ist jedoch, dass die Arbeiten dich erheblich stören würden. Kleinere Reparaturen (Austausch eines Boilers) lassen die Kündigungsfrist für den Mietvertrag unberührt.
Gefahren für die Gesundheit: Die Wohnung weist schwerste Mängel auf, es ist unzumutbar, dort auch nur ein Tag länger zu bleiben? Dann entfällt die Kündigungsfrist für den Mietvertrag. Du darfst von heute auf morgen gehen. Meist musst du deinen Vermieter aber vorher abmahnen. Beispiel: Im Winter fällt die Heizung aus, du sitzt bei Minustemperaturen daheim. Das ist unzumutbar. Dennoch darfst du nicht sofort fristlos kündigen, sondern musst dem Vermieter die Möglichkeit geben, den Mangel zu beheben.
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Kündigungsfrist und Mietvertrag:
Strenge Vorgaben für Vermieter
Mit welchem Vorlauf der Eigentümer kündigen darf, hängt davon ab, wie lange das Mietverhältnis besteht. Je länger du in der Wohnung oder dem Haus gewohnt hast, desto mehr Zeit hast du, dir eine neue Wohnung zu suchen.
Läuft das Mietverhältnis bis zu 5 Jahre, betragt die Kündigungsfrist für den Mietvertrag 3 Monate.
Läuft das Mietverhältnis mehr als 5 und maximal 8 Jahre, beträgt die Kündigungsfrist für den Mietvertrag 6 Monate
Ab einer Mietdauer von 8 Jahren beträgt die Kündigungsfrist für den Mietvertrag 9 Monate.
Tipp: Ist im Mietvertrag eine längere Kündigungsfrist vereinbart, gilt sie nur für den Vermieter. Ist im Mietvertrag eine kürzere Kündigungsfrist vereinbart, profitiert davon nur der Mieter.
Auch Vermieter haben Sonderkündigungsrechte
Für Vermieter können sich die Kündigungsfristen des Mietvertrags ebenfalls verkürzen – wenn es nicht mehr zumutbar ist, dass der Mieter länger in der Wohnung bleibt.
Die Kündigungsfrist für den Mietvertrag reduziert sich zum Beispiel auf null, wenn der Mieter zwei Monate hintereinander keine Miete zahlt. Der Eigentümer darf ihn dann fristlos vor die Tür setzen.
Ebenfalls denkbar ist eine fristlose Kündigung, wenn der Mieter die Wohnung oder das Haus „vertragswidrig“ gebraucht. Gleiches gilt, wenn er den Hausfrieden stört. Damit die Gerichte einen Rauswurf von jetzt auf gleich absegnen, muss allerdings einiges vorgefallen sein. Aktenkundig ist zum Beispiel ein Fall, in dem ein Mieter in seiner Wohnung illegale Substanzen verkauft hat. Hier wurde die Kündigungsfrist des Mietvertrags auf null gesetzt.
In weniger gravierenden Fällen muss der Vermieter meist eine Abmahnung aussprechen, bevor er den Mietvertrag ohne Kündigungsfrist beendet.
