Schnell und günstig eine Wohnung finden: 5 Schritte

Hast du eine Traumwohnung? Wie sieht sie aus? Eine Altbauwohnung mit hohen Decken, Stuck und Flügeltüren? Oder modern und zweckmäßig? Mit Balkon oder Dachterrasse? Nah an einem Park oder in der Partymeile? Jeder hat seine eigene Vorstellung, wie die perfekte Wohnung aussehen soll, aber genau diese Wohnung dann auch zu finden, ist überhaupt nicht leicht. Preis, Lage und Größe sind nur die drei offensichtlichsten Dinge, die eine Wohnung zum Top oder Flop für dich machen können. Und was passiert, wenn du die perfekte Wohnung gefunden hast? Wir haben uns für dich umgehört und teilen mit dir die besten Tipps und Tricks, wie du stressfrei und schnell eine günstige Mietwohnung findest.

Der deutsche Wohnungsmarkt ist riesig und schwer überschaubar. Noch bevor du anfängst, eine neue Wohnung zu suchen, solltest du dir Folgendes überlegen: Was muss deine neue Wohnung unbedingt haben, was wäre besonders schön, was willst du überhaupt nicht? Mach dir Gedanken zur Lage: Hinaus aus der Stadt oder doch lieber näher ans Zentrum? Wenn du Kinder hast, ist es wahrscheinlich wichtig, dass ein Park oder Spielplatz in der Nähe und eine Schule leicht erreichbar ist. Je nachdem, wie du zur Arbeit fährst – mit dem Auto, dem Rad, oder mit dem ÖPNV –, brauchst du entsprechende Anbindungen oder einen Parkplatz in Wohnungsnähe.

Denk auch ein bisschen an die Zukunft. Wenn du jetzt Single bist, möchtest du vielleicht trotzdem genug Platz für zwei haben. Oder vielleicht müssen in ein paar Jahren deine Eltern bei dir einziehen und du brauchst eine barrierefreie Wohnung? Es ist immer gut, eine Vorauswahl zu treffen, um deine Wohnungssuche entsprechend einzuschränken. Lass dir aber genügend Spielraum, damit deine Wohnungssuche nicht endlos dauert. Es bringt ja auch nichts, nach einem Einhorn zu suchen …

Das erste Kriterium für die Wohnungssuche ist, dass du dir die Miete leisten kannst. Als Faustregel gilt, dass deine Miete nicht mehr als 30 % deines monatlichen Nettoeinkommens ausmachen sollte. Bei einem Einkommen von 1500 Euro sind das also 450 Euro, die du für die Miete einrechnen kannst. Wenn du deine Mietobergrenze kennst, kannst du gleich auch den Betrag für die Kaution zur Seite legen. Dein neuer Vermieter bekommt üblicherweise maximal 3 Nettokaltmieten als Kaution für etwaige Mietschäden – das sind nicht gezahlte Monatsmieten oder Betriebskosten, Schäden an der Wohnung usw. Diesen Betrag musst du vor Beginn des neuen Mietverhältnisses bereithaben.

Sieh dir am besten auch deinen jetzigen Mietvertrag an und finde heraus, wie viel Monate Kündigungsfrist du hast. Spätestens, wenn du eine neue Wohnung gefunden hast, solltest du deinem alten Vermieter kündigen. Es wäre schließlich (im wahrsten Sinne des Wortes) ungünstig, doppelt Miete zu zahlen.

Folgende Dokumente (sie werden unter Schritt 4 auch noch einmal genauer erläutert) solltest du für eine etwaige Besichtigung parat haben:
✔ Gehaltsbestätigung/ Einkommensnachweis
✔ Bonitätsauskunft (ggf. zusätzlich SCHUFA-Auskunft durch den Mietinteressenten)
✔ Mieterselbstauskunft
✔ Mietschuldenfreiheit
✔ Kopie des Personalausweises

Wenn du erst einmal weißt, wie deine Traumwohnung aussehen soll, kann die Suche beginnen. Schau doch direkt bei Kleinanzeigen vorbei, wo besonders viele Privatpersonen freie Wohnungen anbieten. Einfach den Ort auswählen, Grenzen für Wohnfläche, Miete usw. eingeben und Kleinanzeigen erstellt eine Liste von passenden Wohnungen für dich.

Eile mit Weile – lass dir ruhig Zeit bei der Wohnungssuche. Vergleiche unbedingt mehrere Wohnungen und lass dich zu nichts drängen. Schließlich möchtest du ja länger dort wohnen und nicht schon nach ein paar Monaten wieder ausziehen, weil es doch nicht ganz passt. Es ist deshalb auch schwierig, einen idealen Zeitrahmen für die Wohnungssuche anzugeben. Manchmal ist schon die erste besichtigte Wohnung perfekt, manchmal erst die zehnte. Lass dich nicht entmutigen. Grundsätzlich gilt, je flexibler du in deinen Ansprüchen bist, desto schneller findest du eine neue Wohnung. Das heißt aber nicht, dass du einfach alles nehmen solltest.

Es gibt eigentlich keine besseren oder schlechteren Zeitpunkte, um eine neue Wohnung zu suchen. Das Wohnungsangebot ist über das Jahr gesehen recht stabil, du kannst also jederzeit mit deiner Wohnungssuche beginnen. Es gibt allerdings eine Ausnahme: Wenn du in einer Universitätsstadt eine Single-Wohnung suchst oder eine relativ große Wohnung mit unabhängig begehbaren Zimmern, die für eine WG geeignet wäre. In diesem Fall ist der Herbst nicht der beste Zeitpunkt, um auf Wohnungssuche zu gehen, weil viele neue Studenten gerade dann auch eine Wohnung suchen. Falls es dir möglich ist, im Winter oder im Frühsommer zu suchen, ist das eine bessere Idee.

Wenn du dir die Liste passender Wohnungen bei Kleinanzeigen ansiehst, kannst du eine Vorauswahl treffen. Nimm dazu deine Kriterien zur Hand. Miete und Größe sollten schon passen, jetzt geht es um deine persönlichen Vorlieben. Wichtigster Faktor: die Lage. Wenn du innerhalb einer Stadt umziehst, weißt du wahrscheinlich schon, wie es in der neuen Nachbarschaft aussieht: Ist es eine ruhige Wohngegend oder eine Einkaufsstraße, sind Parks in der Nähe oder ein Autobahnknoten? Falls du in eine fremde Stadt ziehst, kannst du auf Google Maps einen groben Überblick bekommen. Wenn du die Postleitzahl googelst, kannst du herausfinden, ob es dort viele Geschäfte, Restaurants oder Firmen gibt. Sieh dir auch an, wie die Nachbarschaft angebunden ist – also ob es Straßenbahnen und Buslinien gibt oder Radwege und Wohnstraßen.

Von der Lage zur Wohnung selbst: Ist sie ein Neubau oder ein Altbau? Altbauten haben oft größere Zimmer, verursachen wegen der höheren Decken aber auch mehr Heizkosten. Neubauwohnungen können etwas eng geschnitten sein. Gibt es einen Balkon oder eine Gemeinschaftsterrasse, die du mitbenutzen kannst? In welcher Etage liegt die Wohnung und gibt es einen Lift? Wie sieht es mit der Ausstattung aus? Fernwärme macht das Heizen einfach, eine Einbauküche spart dir Geld und eine Badewanne ist nicht überall vorhanden. Wie sieht es mit Keller, Dachboden, Terrasse oder Garten aus? Gibt es Stellplätze für dein Auto oder musst du auf der Straße parken?

Diese Auswahlkriterien sind sehr persönlich, es gibt also kein richtig oder falsch. Sie helfen dir aber, die Vorschlagsliste einzugrenzen, vielleicht erst einmal auf eine Handvoll Wohnungen. Du kannst jederzeit nach weiteren Wohnungen suchen, das Angebot ändert sich praktisch täglich. Wenn du etwas gefunden hast, kannst du eine Besichtigung vereinbaren. Bei Kleinanzeigen kannst du den Vermieter einfach und schnell mit nur wenigen Klicks kontaktieren.

Jetzt wird es spannend, du kannst dir die Wohnung endlich ansehen! Auch wenn es heute schon Online-Besichtigungen gibt, geht nichts über eine persönliche Besichtigung. Ein paar Fotos oder ein kurzes Video können das Gefühl, das man beim Betreten einer Wohnung hat, schwer ersetzen. Versuche, einen Einzeltermin zu bekommen, anstatt mit Dutzenden Mitbewerbern gleichzeitig die Wohnung zu stürmen. Plane deinen Besichtigungstermin am besten so, dass deine zukünftigen Nachbarn zu Hause sind. Dabei geht es nicht ums Kennenlernen, sondern um den Lärmpegel im Haus. Was Mittwochmorgen um halb elf wie eine perfekte Ruheoase erscheint, kann Freitagnachmittag um vier wie eine Baustelle wirken. Auch der Zustand von Treppenhaus, Lift oder Postkästen kann dir indirekt Auskunft über deine Nachbarn geben. Man will ja schließlich nicht irgendwo einziehen, wo man gleich wieder ausziehen will.

Aber jetzt endlich zur Wohnung – worauf solltest du achten? Der Zustand der Wohnung ist natürlich sehr wichtig. Gibt es Schäden an Wänden oder Böden, die einer Reparatur bedürfen? Schließen die Fenster, funktioniert die Toilette? Diese Art von Problemen gibt es meistens bei Altbauwohnungen, die schon viele Jahre bewohnt wurden. Frag ruhig nach, ob vor deinem Einzug noch Reparaturen durchgeführt werden oder ob das Haus in nächster Zeit saniert wird, sowie nach dem Energieausweis. Vergiss nicht die Anschlüsse: Fernwärme oder Gas, Telefon und Internet, Fernsehen usw. Mach dir ruhig Notizen und Fotos – insbesondere von Schäden, damit du wichtige Dinge nicht vergisst. Du kannst auch Fragen bezüglich der Nebenkosten und der Hausordnung stellen: Darfst du ein Tier halten? Wie ist das Leben in der Hausgemeinschaft? Je mehr du jetzt herausfindest, desto weniger Überraschungen gibt es später. Übrigens: Persönliche Fragen sind tabu, ob über den Vermieter, den Vormieter oder die Nachbarn.

Meistens weiß man aber schon in den ersten Minuten, ob es die richtige Wohnung für einen ist. Wenn du deine Kriterien gut überlegt hast, dich in der Wohnung wohlfühlst und insgeheim schon überlegst, wo du deinen Lieblingssessel hinstellst, dann hast du deine Traumwohnung gefunden. Hör unbedingt auf dein Bauchgefühl und sag dem Vermieter so früh wie möglich, wenn du Interesse hast.

Jetzt geht es darum, den Vermieter zu überzeugen, dass du der Traummieter für deine Traumwohnung bist. Besonders in größeren Städten haben Vermieter meistens die Wahl zwischen vielen Kandidaten. Da ist es wichtig, einen optimalen Eindruck zu machen. Das fängt schon bei der Besichtigung an: Ein gepflegtes Äußeres und ein seriöses Auftreten sind immer eine gute Empfehlung. Pünktlichkeit genauso.

Viele Vermieter verlangen schon bei der Besichtigung, aber spätestens bei der Bewerbung eine Mieterselbstauskunft und eine Schufa-Auskunft. Bei einer Mieterselbstauskunft handelt sich um Fragen, die das Mietverhältnis betreffen – wie nach Familienstand, Beruf und Nettoeinkommen, Arbeitgeber, derzeitigem Vermieter, eventuellen Mietrückständen usw. Du musst diese Fragen ehrlich beantworten, aber Persönliches oder Intimes ist auch hier nicht erlaubt. Du bist gesetzlich nicht verpflichtet, eine Mieterselbstauskunft zu geben, der Vermieter könnte dich dann aber ablehnen.

Eine Schufa-Auskunft ist eine Bonitätsauskunft, die dem Vermieter erlaubt, abzuschätzen, ob du deine Miete auch zahlen wirst. Diese Daten werden von der Schufa Holding AG (Schutzgemeinschaft für allgemeine Kreditsicherung) gesammelt und dem Vermieter nach deiner schriftlichen Einwilligung mitgeteilt. Einmal im Jahr kannst du deine eigene Schufa-Auskunft kostenlos anfordern, um zu sehen, ob es Fehler in deinen Daten gibt. Wie bei der Mieterselbstauskunft bist du gesetzlich nicht verpflichtet, die Schufa-Auskunft vorzulegen – aber dein Vermieter kann dich ablehnen, wenn du das verweigerst.

Auch ein Einkommensnachweis, also die Gehaltsabrechnungen der letzten 3 Monate, gehört zu den Dokumenten, die dein zukünftiger Vermieter sehen möchte. Das erlaubt ihm, zu sehen, ob du dir die Miete auch leisten kannst. Anstelle eines Einkommensnachweises gelten auch BAföG oder Rentennachweise, erhaltene Unterhaltszahlungen oder Arbeitslosengeld. Bei Selbstständigen gilt ein Einkommensteuerbescheid des Vorjahres.

Manche Vermieter legen auch auf ein persönliches Anschreiben Wert, also auf eine Art Bewerbungsschreiben für Mieter. Hier kommt deine Persönlichkeit ins Spiel. Du solltest erklären, warum du genau diese Wohnung mieten möchtest. Hast du einen neuen Job und ziehst deswegen in die Stadt? Vergrößert sich deine Familie oder hast du eine Trennung hinter dir und suchst deshalb etwas Neues? Hier gilt: Ehrlich währt am längsten, also verstell dich nicht und verzichte auf Übertreibungen. Die kann man sich ja auch für das Tinder-Profil aufheben.

All diese Dokumente sind Teil einer Bewerbungsmappe. Achte auf leserliche Handschrift, sauberes Papier und reiche diese Dokumente so zeitnah wie möglich bei deinem Vermieter ein. Es hört sich vielleicht banal an, aber wenn du große Konkurrenz hast, kann es durchaus auf Kleinigkeiten ankommen

Der Anruf ist da, deine Traumwohnung gehört dir. Herzlichen Glückwunsch! Jetzt gibt es nur noch zwei Dinge zu tun, bevor du den Umzugswagen kommen lassen kannst: Mietvertrag und Wohnungsübergabe. Mietverträge sind unbedingt schriftlich abzuschließen und vom Vermieter und dir zu unterschreiben. Mustermietverträge kannst du dir online ansehen, damit du weißt, womit du rechnen kannst. Die folgenden Punkte gehören unbedingt in jeden Mietvertrag:

1. die Namen der beiden Vertragsparteien (also vom Vermieter und dir)
2. die genaue Anschrift der Wohnung (inkl. Stockwerk und Türnummer, Kellerräumen oder Garage)
3. die Höhe von Miete, Nebenkosten und Kaution
4. der Beginn (und bei befristeten Verträgen auch das Ende) des Mietverhältnisses
5. die Unterschriften der beiden Vertragsparteien mit Datum

Darüber hinaus solltest du alle Sondervereinbarungen schriftlich im Mietvertrag festhalten. Dazu gehört insbesondere, wer für Schönheitsreparaturen aufkommen muss, wie die Nebenkosten abgerechnet werden und wie lange die Kündigungsfrist ist. Alles, was nicht ausdrücklich im Mietvertrag festgehalten wird, ist nicht gültig. Ein bisschen Aufmerksamkeit zahlt sich also aus.

Bei der Wohnungsübergabe kommt es zu einer letzten gemeinsamen Begehung der Wohnung, bevor du die Schlüssel bekommst. Sie wird am besten dann durchgeführt, wenn der Vormieter ausgezogen ist und die Wohnung renoviert wurde. Ein Wohnungsübergabeprotokoll dient dazu, vorhandene Schäden zu dokumentieren. In jedem Raum solltest du auf Löcher in den Wänden, Kratzer im Parkett, kaputte Fliesen und Ähnliches achten. Dokumentiere jeden dieser Schäden schriftlich und wenn möglich mit Foto im Protokoll. Nur so kannst du beim Auszug dann beweisen, dass nicht du den Schaden verursacht hast. Du kannst auch die Zählerstände von Wasseruhren, Gas- und Stromzähler im Protokoll festhalten. Lass dir das Protokoll vom Vermieter unterschreiben – ihr bekommt beide eine Kopie, die du bis zu deinem Auszug gut aufheben solltest.

Das waren unsere Tipps, wie du am schnellsten deine Traumwohnung findest. Es ist vielleicht nicht super einfach, aber mit ein bisschen Organisation wird die Wohnungssuche leichter und stressfreier. Wir wünschen dir viel Spaß in deinem neuen Zuhause.

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