Nebenkosten: Mehr als Heizung und Wasser

Rund ein Viertel deiner monatlichen Miete zahlst du nicht fürs Wohnen, sondern für diverse Nebenkosten. Höchste Zeit, die sogenannte „zweite Miete“ etwas genauer unter die Lupe zu nehmen.

Wohnen in Deutschland ist teuer. In München zahlst du für eine Durchschnittswohnung schnell 16 Euro pro Quadratmeter; in Dresden sind es um die acht. Und in Berlin ist man schnell mit 10 Euro pro Quadratmeter dabei. Kalt, wohlgemerkt. Willst du es warm und gemütlich haben, musst du nochmal mehr ausgeben.

Schuld sind die sogenannten Neben- oder Betriebskosten. Sie machen etwa ein Viertel der Miete aus. Das hat ihnen den Spitznamen „zweite Miete“ eingebracht.

Bis zu 3 Euro Nebenkosten pro Quadratmeter

Die Ausgaben für Wasser, Heizung und sonstige Nebenkosten können bis zu 3,18 Euro pro Quadratmeter und Monat ausmachen. Das besagen Zahlen des Deutschen Mieterbunds. Für eine 80 Quadratmeter große Wohnung zahlst du also bis zu 3.052,80 Euro pro Jahr. Zusätzlich zur Kaltmiete.

Normalerweise begleichst du Nebenkosten per monatlicher Vorauszahlung. Wie hoch sie ausfällt, bestimmt der Vermieter. Er darf die Summe allerdings nicht einfach über den Daumen peilen. Stattdessen muss er im Mietvertrag verbindlich festlegen, welche Nebenkosten er dir in Rechnung stellt. Am Ende des Jahres wird dann Bilanz gezogen: War der vereinbarte Abschlag zu hoch, bekommst du Geld zurück. Sind mehr Nebenkosten angefallen, als die Vorauszahlung abdeckt, musst du nachzahlen.

Wann du deine Nebenkosen senken kannst – und wann nicht

Die bekanntesten Nebenkosten sind wahrscheinlich die Ausgaben für Heizung und Wasser. Ihre Höhe kannst du – zumindest teilweise – steuern. Denn Vermieter müssen Heizkosten mindestens zu 50 Prozent nach Verbrauch abrechnen. Für den Rest können sie zwischen unterschiedlichen Verteilerschlüsseln wählen. Gebräuchlich ist eine Umlage nach der Wohnfläche oder der Anzahl der Personen in einer Wohnung.

Dennoch bleibt es dabei: Der Verbrauch ist ein wichtiges Kriterium, um die Nebenkosten zu drücken. Wer lieber duscht, statt zu baden, spart also Geld. Gleiches gilt, wenn du dir öfter einen Pulli überwirfst, statt die Heizung hochzudrehen. Auch dann kannst du am Ende des Jahres auf eine Nebenkostenerstattung hoffen.

Tipp: Die Abschlagszahlung für Nebenkosten bei Neuvermietungen orientiert sich oft daran, was der Vormieter gezahlt hat. Kommen dir die Kosten zu hoch vor, kannst du deinen Vermieter um eine Anpassung bitten. Sinnvoll ist das zum Beispiel, wenn deine Vormieter zu viert waren, du aber Single bist.

Steuern, Müllabfuhr und Licht – auch das gehört zu den Nebenkosten

Verbrauchsabhängige Nebenkosten wie Heizung und Warmwasser machen zwar einen großen Teil der zweiten Miete aus. Dennoch musst du einplanen, dass dein Vermieter auch Nebenkosten abrechnet, deren Höhe du nicht beeinflussen kannst. Hier haben wir für dich wichtige Posten zusammengetragen, für die dich der Eigentümer zur Kasse bitten darf.

  • Grundsteuer:
    Diese Steuer zahlen Immobilienbesitzer an die Stadt oder Gemeinde. Mietverträge bezeichnen diesen Posten oft als „öffentliche Lasten des Grundstücks“. Steht im Vertrag nur etwas von „städtischen“ oder „Hausgebühren“, musst du die Grundsteuer nicht zahlen. Die Formulierung ist zu unbestimmt. Nicht zu verwechseln ist die Grundsteuer mit der Grunderwerbsteuer. Sie darf der Vermieter in der Nebenkostenabrechnung nicht auf dich umlegen.

  • Wasser und Abwasser:
    Wassergeld und die Kosten für die Wasseruhr finanzierst du –mit den anderen Mietern – per Nebenkostenabrechnung. Wenn der Vermieter die Wasserzähler nur mietet oder least, musst du für diesen Posten ebenfalls geradestehen. Zudem zahlst du für die Nutzung der öffentlichen Entwässerungsanlagen.

  • Fahrstuhl:
    Den Strom, den der Aufzug verbraucht, kann dir dein Vermieter anteilig berechnen. Auch die Kosten für Wartung, Pflege und regelmäßige Sicherheitschecks wirst du auf der Nebenkostenabrechnung finden. Reparaturen hingegen muss der Vermieter aus eigener Tasche bezahlen.

  • Straßenreinigung / Müllabfuhr:
    Gelbe Tonne, Biotonne, Papiertonne: Die Ausgaben für die gesamte Müllentsorgung gehören zu den Nebenkosten. Welche Summen konkret anfallen, ergibt sich aus dem Abgabenbescheid, den die Stadt dem Vermieter schickt.

  • Hausmeister / Gartenpflege:
    Beschäftigt der Vermieter eine Putzfrau, die Flure, Treppen, Keller, Waschküche reinigt, zahlst du ihr Gehalt per Nebenkosten mit. Auch der Hausmeister, der im Winter Schnee schippt und Gehwege streut, kostet dein Geld. Gibt es einen Garten oder eine Grünanlage? Dann kann der Vermieter auch die Kosten für den Gärtner in der Nebenkostenabrechnung auf dich umlegen.

  • Beleuchtung:
    Dieser Punkt umfasst die Stromkosten für das Licht in den Außenanlagen, im Treppenhaus, und in sonstigen Gemeinschaftsräumen.

  • Schornsteinreinigung:
    Schornsteinfegerkosten (Kehrgebühren) und Kosten der Immissionsmessung dürfen Eigentümer als Nebenkosten auf dich umlegen.

  • Versicherungen:
    Versichert sich dein Vermieter gegen die Widrigkeiten dieser Welt, kann er dich den Kosten beteiligen: Gebäudeversicherungen, etwa gegen Feuer-, Sturm- und Wasserschäden zahlst du anteilig als Nebenkosten. Gleiches gilt für Glasversicherungen sowie Haftpflichtversicherungen für Gebäude, Öltank und Aufzug. Wichtig: Der Vermieter muss die einzelnen Policen nicht extra auflisten. Es reicht, wenn er sie unter dem Punkt „Versicherungen“ abrechnet.

  • Gemeinschaftsantenne / Breitbandkabel:
    Solange es noch Antennenfernsehen gibt, zahlst du die Betriebs-, Strom- und Wartungskosten als Nebenkosten. Beim Kabel zahlst du außerdem noch jeden Monat eine Grundgebühr hinzu.

  • Einrichtungen für die Wäschepflege:
    Gibt es im Haus eine Waschküche, etwa für Gemeinschaftswaschmaschinen oder Trockner, zahlst du per Nebenkostenabrechnung anteilig für Strom. Auch an den Kosten für Reinigung und Wartung der Geräte darf dich der Vermieter beteiligen. Das gilt selbst dann, wenn du deine eigene Waschmaschine im Bad stehen hast. Ob du den Waschkeller überhaupt benutzt, spielt für die Nebenkostenabrechnung keine Rolle.

  • Sonstige Kosten:
    Dieser Punkt umfasst auch eher „exotische“ Kostenpunkte. Dazu gehören Ausgaben für die Wartung des hauseigenen Schwimmbads, die Dachrinnenreinigung oder die Überprüfung von Rauchmeldern. Will der Vermieter solche Nebenkosten abrechnen, muss er bereits im Mietvertrag die konkreten Positionen niederlegen.

Manche Mietverträge sehen keinen monatlichen Nebenkostenabschlag vor, sondern setzen eine Nebenkostennpauschale an. Das schafft einerseits Rechtssicherheit, weil der Vermieter am Jahresende keine Nebenkostenabrechnung erstellt. Böse Überraschungen und horrende Nachzahlungen bleiben dir damit erspart. Das gilt selbst dann, wenn deine Kosten deutlich höher waren, als das was du gezahlt hast. Umgekehrt kann eine Nebenkostenpauschale aber auch zum Eigentor werden. Dann nämlich, wenn dein Vermieter sie zu hoch angesetzt hat. In diesem Fall bekommst du auch dann nichts zurück, wenn deine Nebenkosten niedriger waren als veranschlagt.

Fazit: Nebenkosten sind eine Wissenschaft für sich. Wenn du schon beim Abschluss deines Mietvertrags aufs Kleingedruckte achtest, sparst du dir und deinem Vermieter viel Ärger (und Geld).