Nebenkosten beim Haus: Das fällt an

Es verursacht hohe Nebenkosten, ein Haus zu kaufen und zu unterhalten. Eigentümer versuchen deshalb gerne, sich einen Teil der Ausgaben vom Mieter zurückzuholen. Doch nicht alles ist auch erlaubt.

Der Traum vom eigenen Heim ist so alt wie die Menschheit. Und doch ist er heute aktueller denn je. Umfragen belegen regelmäßig: Die Mehrheit der Deutschen wünscht sich ein Eigenheim. Am liebsten ein Häuschen im Grünen.

Da andere Geldanlagen derzeit kaum Rendite abwerfen, sind Immobilien besonders begehrt. Einige Erwerber erfüllen sich damit einen langehegten Traum und kaufen für die Eigennutzung. Andere sehen den Hauskauf vor allem als Geldanlage. Sie vermieten die Immobilie weiter.

Jedes Haus verursacht Nebenkosten

Wird ein Haus vermietet, profitieren im Idealfall alle Beteiligten. Du als Mieter kannst dort wohnen, ohne selbst gleich kaufen zu müssen. Der Eigentümer freut sich über deine monatlichen Zahlungen und tut sich leichter mit der Finanzierung.

Allerdings hat das Modell Sollbruchstellen: Als Mieter zahlst du nämlich nicht nur die Kaltmiete pro Quadratmeter Wohnfläche. Wenn dein Vertrag es vorsieht, musst du auch Heizung, Warmwasser und diverse andere Nebenkosten für das Haus bezahlen.

So sind Mietnebenkosten beim Haus definiert

Was bei einem Haus unter Nebenkosten zu verstehen ist, definiert die sogenannte Betriebskostenverordnung. Sie versteht darunter „alle Kosten, die durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch einer Wohnung oder eines Gebäudes entstehen.“

17 Nebenkostenarten für Häuser und Wohnungen sind hier gelistet. Die Bandbreite reicht von öffentlichen Lasten über die Kosten für Wasser und Heizung bis zur Müllbeseitigung und diversen Versicherungen. Es gilt die Faustregel: Alle Kosten, die für das Gebäude regelmäßig anfallen, kann der Hausvermieter als Nebenkosten auf dich umlegen. Ausgaben, die nur einmalig anfallen oder nicht das Haus betreffen, sind keine Nebenkosten.

Kaputt oder nicht kaputt – das ist hier die Frage

Ebenfalls in der Betriebskostenverordnung geregelt ist, was Hauseigentümer nicht als Nebenkosten umlegen dürfen. Im Wesentlichen sind das alle Kosten, die durch Abnutzung, Alterung oder Witterungseinflüsse entstehen.

Instandhaltungs- und Instandsetzungsausgaben fürs Haus sind keine Nebenkosten. Das gleiche gilt für Reparaturen aller Art. Das elektrische Garagentor ist kaputt? Dann ist die Rechnung des Kundendienstes Privatsache des Eigentümers. Hausmieter zahlen diese nicht als Nebenkosten. Etwas Anderes gilt, wenn der Besitzer Wartungsarbeiten in Auftrag gibt, um künftige Reparaturen zu vermeiden. Die turnusmäßige Inspektion des besagten Garagentors zahlst du also doch wieder als Hausmieter – per Nebenkostenabrechnung.

Mein Haus – deine Nebenkosten

Missverständnisse bei der Nebenkostenabrechnung fürs Haus gibt es immer wieder. Das liegt auch daran, dass der der Begriff der Nebenkosten nicht nur dich als Hausmieter beschäftigt. Er ist auch in einem anderen Zusammenhang gebräuchlich.

Hohe Nebenkosten entstehen etwa beim Hauskauf. Je nach Lage und Objekt können sie bis zu 15 Prozent des eigentlichen Preises ausmachen. Vor allem die folgenden 3 Punkte treiben die Nebenkosten beim Hauskauf nach oben.

  1. Die Grunderwerbsteuer: An ihr führt kein Weg vorbei. Die Grunderwerbsteuer beträgt je nach Bundesland 3,5 bis 6,5 Prozent des Kaufpreises (Stand: 2017). Bei einem Kaufpreis von 250.000 Euro fallen in Bundesländern mit dem niedrigsten Steuersatz daher „nur“ 81.750 Euro Grunderwerbsteuer an. Bayern oder Sachsen sind allerdings die einzigen beiden Länder, die sich damit zufriedengeben. In allen anderen Regionen Deutschlands langt der Fiskus heftiger zu. In Ländern wie Schleswig-Holstein oder Thüringen werden sogar die vollen 6,5 Prozent fällig. Wer hier eine Immobilie für 250.000 Euro erwirbt, muss also 16.250 Euro Grunderwerbsteuer aufbringen. Der Fiskus ist damit ein wichtiger Faktor bei den Nebenkosten fürs Haus.

  2. Notar- und Gerichtsgebühren: Wer eine Immobilie kauft, ist verpflichtet, den Vertrag beim Notar beurkunden und sich ins Grundbuch eintragen lassen. Die Gebühren für Notar und Gericht sind in Gebührenordnungen niedergelegt und nicht verhandelbar. Hauskäufer müssen deshalb weitere 1,5 Prozent des Kaufpreises zusätzlich aufbringen. Die dadurch anfallenden Nebenkosten bei einem Haus für 250.000 Euro liegen damit bei 3.750 Euro.

  3. Maklergebühren: Hat ein Makler Käufer und Verkäufer zusammengebracht, fallen auch dafür nochmal Extrakosten an. Während du als Mieter für Maklerdienste maximal 2 Nettokaltmieten plus Mehrwertsteuer zahlst, sind Hauskäufer schlechter dran. Hier ist die Höhe der Provision frei verhandelbar. In der Praxis orientieren die Parteien zwar meist daran, was im jeweiligen Bundesland als „marktüblich“ gilt. Teuer wird es aber in jedem Fall. Käufer zahlen in der günstigsten Konstellation 3,57 Prozent des Kaufpreises (etwa in Bayern). Im obigen Beispiel wären das 8.925 Euro. Im schlimmsten Fall (wie etwa in Brandenburg) erhält der Makler 7,14 Prozent – also 17.850 Euro.

Zusätzliche Belastungen von bis zu 15 Prozent machen den Hauskauf nicht unbedingt einfacher. Dennoch gilt: Nebenkosten beim Hauskauf sind einmalige Ausgaben. Sie entstehen auch nicht beim bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes. Die Folge: Der Eigentümer darf sie nicht als Nebenkosten auf die Hausmieter umlegen.

Neue Nebenkosten im alten Haus

Grundsätzlich gilt: Der Hausbesitzer darf dir nur Nebenkosten in Rechnung stellen, die er im Mietvertrag bereits aufgelistet hat. Ausnahmsweise darf er dir aber auch solche Kosten aufbürden, die erst nach Abschluss des Vertrags entstanden sind.

Denkbar ist das zum Beispiel in den folgenden Fällen.

  • Umbau: Neue Nebenkosten entstehen etwa, wenn Hausbesitzer ihre Immobilie technisch aufmöbeln. Ersetzt der Eigentümer das alte Garagentor zum Beispiel durch ein neues, elektrisches, kann er Ausgaben für dessen turnusgemäße Wartung auf dich umlegen. Voraussetzung: Er hat dich über die Modernisierung informiert und dir die zu erwarteten zusätzlichen Nebenkosten für das Haus mitgeteilt.

  • Umstellung auf Nah- oder Fernwärme: Manchmal wollen Vermieter die Heizungsanlage nicht mehr selbst betreiben. Lassen sie stattdessen Wärme von einem gewerblichen Anbieter liefern, zahlen die Mieter des Hauses das als Nebenkosten.

  • Sonderklauseln im Mietvertrag: Viele Vermieter statten den Mietvertrag mit einem sogenannten „Erhöhungsvorbehalt“ aus. Was er bewirkt, zeigt das folgende Beispiel. Nehmen wir an, dein Vertrag verpflichtet dich, die Sach- und Haftpflichtversicherung deines Vermieters zu bezahlen. Das hast du bis jetzt auch getan. Nun schließt der Hauseigentümer noch eine weitere Police ab. Eigentlich müsste dich das nicht stören. Der Erhöhungsvorbehalt aber sorgt dafür, dass du für die neue Versicherung auch noch zahlen muss.

Einen Freibrief in Sachen Nebenkosten bekommen Hauseigentümer auch durch den Erhöhungsvorbehalt nicht. Das Gesetz verpflichtet sie, bei der Nebenkostenabrechnung fürs Haus ein wirtschaftlich vernünftiges Maß anzulegen. Allzu große Angst vor den Nebenkosten in einem Haus muss also niemand haben.