Mietnebenkosten – endlich verständlich

Heftige Nachzahlungen für die Mietnebenkosten tun weh. Sie können aber viel Steuern sparen. Was du wissen musst, damit das Finanzamt deine „zweite Miete“ sponsert.

Eigentlich ist alles bestens. Du hast eine tolle Wohnung, die Lage könnte nicht besser sein. Selbst dein Vermieter ist ein umgänglicher Typ. Es gibt nur ein Problem: die alljährliche Abrechnung der Mietnebenkosten – nebst stattlicher Nachzahlung.

Vor allem, wenn der Winter streng war, kann diese „zweite Miete“ Hunderte Euro ausmachen. Heizkosten sind der der größte Preistreiber bei den Mietnebenkosten. Doch es gibt noch etliche weitere Faktoren, die für unerfreuliche Nachzahlungen sorgen. Welche das sind, steht in der sogenannten Betriebskostenverordnung. Dieses Grundgesetz der Mietnebenkosten zählt alle Posten auf, die dein Vermieter dir berechnen stellen darf.

So setzt sich die „zweite Miete“ zusammen

Im Wesentlichen gibt es 2 Sorten von Mietnebenkosten: warme und kalte. In die erste Gruppe gehören zwar nur die Ausgaben für Heizung- und Warmwasser. Die aber haben es in sich. Nach dem jüngsten Betriebskostenspiegel des Deutschen Mieterbunds schlägt die Heizung im Durchschnitt mit 1,10 Euro pro Quadratmeter und Monat zu Buche. Warmwasser kostet monatlich 0,29 Euro pro Quadratmeter.

Die „kalten Mietnebenkosten“ umfassten die Grundsteuer, Ausgaben für Wasser beziehungsweise Abwasser, Kosten für den Fahrstuhl, die Straßenreinigung, Müllbeseitigung, Entwässerung, Beleuchtung, Schornsteinreinigung, Gartenpflege, Sach- und Haftpflichtversicherungen, Gemeinschaftsantennen oder Breitbandkabelnetz, Waschküche, Hausreinigung, Ungezieferbekämpfung und sonstige Mietnebenkosten. Meist fallen für die einzelnen Posten nur Cent-Beträge an. Je nachdem, ob du „schicker“ oder „einfacher“ wohnst, können aber auch die kalten Mietnebenkosten variieren.

Tipp: Du bist skeptisch, ob bei den Mietnebenkosten alles mit rechten Dingen zu geht? Dann bitte deinen Vermieter um einen Termin und besuche ihn in seinem Büro. Lass dir dort die Belege und Rechnungen zeigen, für die du (mit)bezahlen sollst. Ein Besuch ist nicht möglich, zum Beispiel, weil der Vermieter nicht in deiner Nähe wohnt? Dann - aber auch nur dann - kannst du verlangen, dass er dir Kopien schickt. Die musst du allerdings selbst bezahlen.

Diese „Mietnebenkosten“ sind gar keine

Oft ist schwer zu erkennen, was der Vermieter als Mietnebenkosten abrechnen darf und was nicht. Die folgende Checkliste enthält typische Posten, die ab und an zu Unrecht bei den Mietnebenkosten auftauchen.

  • Reparaturen:
    Sie gehören nie zu den Mietnebenkosten.

  • Hausverwaltung:
    Die Ausgaben für den Verwalter darf dir der Vermieter nicht als Mietnebenkosten in Rechnung stellen. Dazu gehören auch Portokosten sowie Kontoführungs- und Telefongebühren. Wenn deine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus liegt, lohnt es sich, hier besonders kritisch hinzusehen.

  • Steuerberater:
    Dein Vermieter lässt sich bei seiner Steuererklärung helfen? Dann muss er das Honorar des Beraters aus eigener Tasche zahlen. Er kann dich nicht über die Mietnebenkosten daran beteiligen.

  • Versicherungen:
    Prämien zu einer Haus- und Mietrechtschutzversicherung oder einer Mietausfallversicherung sind keine Mietnebenkosten. Auch seine Rechtsschutzversicherung und die Mitgliedsbeiträge für den Eigentümerverein muss dein Vermieter privat bezahlen.

  • Sicherheitsdienst:
    In besseren Gegenden ist es gerade beliebt, sich einen Wachdienst zu leisten. Zu den Mietnebenkosten gehören solche Ausgaben allerdings nicht.

So setzt du Mietnebenkosten von der Steuer ab

Die Nachzahlung für deine Mietnebenkosten hat mal wieder ein hässliches Loch ins Budget gerissen? Dann hol doch das Finanzamt ins Boot – und setze die Nebenkosten von der Steuer ab.

Der Fiskus beteiligt sich zum einen an deinen Ausgaben für haushaltsnahe Dienstleistungen. Er übernimmt aber auch einen ordentlichen Anteil deiner Handwerkerrechnungen. Dass du die Aufträge nicht selbst erteilt hast, ist egal. Es reicht, dass dein Vermieter das getan und dich per Mietnebenkosten zur Kasse gebeten hat.

Du zahlst regelmäßig Lohn- beziehungsweise Einkommensteuer? Gut! Dann kannst du nämlich 20 Prozent der entstandenen Arbeitskosten von der Steuer absetzen.

Handwerkerkosten, die im Zusammenhang mit Mietnebenkosten relevant werden, sind zum Beispiel:

  • Schornsteinfegerkosten
  • Ausgaben für die Dachrinnenreinigung
  • Kosten für die Wartung von Heizung und Fahrstuhl

Handwerkerleistungen kannst du bis zu einer Summe von 6.000 Euro geltend machen. Deine maximale Steuervergünstigung pro Jahr liegt also bei 1.200 Euro.

Bei den haushaltsnahen Dienstleistungen sind im Rahmen der Mietnebenkosten unter anderem folgende Posten wichtig:

  • das Gehalt des Gärtners / des Hausmeisters / der Reinigungskraft fürs Treppenhaus
  • Ausgaben für den Winterdienst
  • die Kosten für die Ablesung von Zählern

Du kannst für haushaltsnahe Dienstleistungen bis zu 20.000 Euro pro Jahr in die Steuer bringen. Im Extremfall sparst du auf diese Weise 4.000 Euro pro Jahr.

Tipp: Selbst Experten tun sich oft schwer, Handwerkerleistungen von haushaltsnahen Dienstleistungen abzugrenzen. Als Faustregel gilt: Arbeiten, die du auch selbst erledigen könntest, gehören zu den haushaltsnahen Dienstleistungen. Rasenmähen, Putzen oder Glühbirnen auswechseln fallen deshalb in diese Kategorie. Anderes gilt, wenn man für eine bestimmte Tätigkeit Spezialkenntnisse beziehungsweise eine Ausbildung braucht. Kaminkehren oder die Wartung der Heizung wird das Finanzamt daher meist als Handwerkerleistungen bewerten.

Mietnebenkosten absetzen:

Diese Unterlagen brauchst du

Damit deine Mietnebenkosten dir Steuern sparen, musst du beim Finanzamt die richtigen Unterlagen einreichen. Das ist nicht immer ganz einfach. Denn der Fiskus erkennt nur die schiere Arbeitsleistung als steuermindernd an. Materialkosten, wie etwa die Farbe beim Maler, berücksichtigen die Finanzbeamten nicht. Achte deshalb darauf, dass dein Vermieter den Lohnkostenanteil bei den Mietnebenkosten getrennt ausweist. Eine solche separate Abrechnung fehlt? Dann kannst du vom Vermieter verlangen, dass er die unterschiedlichen Kostenblöcke in einer Extra-Bescheinigung aufschlüsselt.

Schwierig kann es werden, wenn die Abrechnung der Mietnebenkosten noch fehlt, du aber schon deine Steuer machen musst. Das kommt gar nicht so selten vor. Zum Beispiel, wenn du keinen Steuerberater hast und dich auch nicht vom Lohnsteuerhilfeverein unterstützen lässt. Dann musst deine Steuererklärung fürs Vorjahr bis Mai des nächsten Jahres fertig sein: Die Steuer für beispielsweise 2016 muss also spätestens am 31. Mai 2017 beim Finanzamt liegen. Die Steuer für 2017 am 31. Mai 2018 usw. Mit professioneller Unterstützung verlängert sich die Frist bis zum 31. Dezember des Folgejahres. Dennoch kann es sein, dass auch am Silvesterabend noch keine Abrechnung über die Mietnebenkosten vorliegt.

In diesem Fall empfiehlt sich folgender Kunstgriff. Du erstellst deine Erklärung ohne Angaben zu haushaltsnahen Dienstleistungen / Handwerkerkosten und reichst sie ein. Dann wartest du ab. Meist dauert es ja eine ganze Weile, bis der Steuerbescheid kommt. Bis dahin solltest du deine Mietnebenkosten kennen. Sobald der Bescheid dann vorliegt, legst du Einspruch ein und reichst die Unterlagen nach. So kann das das Finanzamt sie doch noch berücksichtigen und dir einen Teil der Mietnebenkosten erstatten.