Mieterhöhungen
Was geht, was ist verboten
Wie viel ist zu viel? Bei Mieterhöhungen ist diese Frage oft schwer zu beantworten. Doch es gibt ein paar Regeln, die Mieter und Vermieter auf jeden Fall kennen sollten. Wir geben dir einen Überblick.
Deutschland ist ein Mieterland. Mehr als die Hälfte der Bundesbürger wohnt in Immobilien, die anderen gehören. Viele zahlen dafür einen hohen Preis. Durchschnittlich ein Drittel ihres Nettoeinkommens geht hierzulande fürs Wohnen drauf. In einigen Großstädten ist die Quote sogar noch höher. Mieterschützer beklagen seit langem, dass gerade in begehrten Lagen horrende Preise anfallen. Der Grund: Die Nachfrage ist deutlich höher als das Angebot.
Ein freies Spiel der Kräfte herrscht auf dem Mietmarkt trotzdem nicht. Vor allem Mieterhöhungen sind an strenge Voraussetzungen gekoppelt.
Neuer Vertrag:
Keine Mieterhöhung „frei Schnauze“
Seit Juni 2015 gilt die sogenannte Mietpreisbremse. Von ihr profitieren Mieter, die eine Wohnung oder ein Haus neu anmieten. Konnten Eigentümer den Mietzins früher weitgehend frei bestimmen, gelten für Neuvermietungen nun strengere Regeln. Voraussetzung: Die Immobilie liegt in einer Gegend, die das jeweilige Bundesland per Verordnung als „angespannten Wohnungsmarkt“ definiert hat. Ist das der Fall, gilt für den Eigentümer bei Neuvermietungen ein Preislimit: Die Miete darf dann in der Regel höchstens 10 Prozent höher sein als die einer vergleichbaren Wohnung auf dem Markt.
Tipp: Du weißt nicht, ob die Wohnung, in die du ziehen willst, in einem „angespannten Wohnungsmarkt“ liegt? Die Stadt oder Gemeinde sollte dir darüber Auskunft geben können. Hier erhältst du meist auch den örtlichen Mietspiegel. Er sagt dir, wie hoch die „ortsübliche Vergleichsmiete“ ist. Daran orientiert sich dann der Höchstpreis bei Neuvermietungen.
Artikel: Mietvertrag: Die wichtigsten Fakten
Bestehender Vertrag:
Strenge Regeln für Mieterhöhungen
Nicht nur bei Neuvermietungen hat der Gesetzgeber die Mieterhöhungen gedeckelt. Auch bei bereits laufenden Verträgen müssen Eigentümer strenge Regeln beachten.
Als erstes braucht es einen Grund, um eine Mieterhöhung durchsetzen zu können. Der bloße Verweis auf „gestiegene Kosten“ reicht nicht.
Generell erlaubt das Gesetz nur in 3 Fällen Mieterhöhungen:
- die Anpassung der Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete
- eine Mieterhöhung wegen **gestiegener Betriebskosten **
- eine Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen
Auch was die Häufigkeit der Mieterhöhung angeht, haben Vermieter keine freie Hand. Mehr Geld können sie meist nur verlangen, wenn die bisherige Miete mindestens 15 Monate unverändert bestanden hat. Mieterhöhungen in kürzeren Abständen sind unwirksam. Die Jahresfrist läuft ab dem Zeitpunkt, zu dem die letzte Mieterhöhung wirksam geworden ist.
Zudem hat der Gesetzgeber eine sogenannte Kappungsgrenze definiert, um zu verhindern, dass Mieterhöhungen ausufern. Heißt konkret: Deine Miete darf innerhalb von 3 Jahren nicht um mehr als 20 Prozent steigen. Reicht das nicht aus, um sie auf das ortsübliche Niveau anzuheben, muss sich der Eigentümer also in Geduld üben.
Vorsicht: Sowohl die 15-Monatsfrist als auch die Kappungsgrenze gilt nur für Mieterhöhungen, die erfolgen, weil der Eigentümer die Zahlungen der „ortsübliche Vergleichsmiete“ angleicht. Vermieter können deshalb im selben Jahr wegen einer Modernisierung erhöhen und die Miete dann an die ortsübliche Vergleichsmiete anpassen.
So funktioniert die Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete
Die vielleicht wichtigste Information in Sachen Mieterhöhung lautet: Ein Eigentümer darf die Anhebung auf das ortsübliche Niveau nicht einfach anordnen. Stattdessen muss er seine Mieter anschreiben und eine sogenannte Mieterhöhungserklärung abgeben.
Doch auch das reicht noch nicht, um vom Mieter mehr Geld zu bekommen. Denn die Mieterhöhung wird nur wirksam, wenn dieser zustimmt. Oder wenn ihn ein Gericht zur Zustimmung verurteilt.
Die Rechtsprechung verlangt zudem, dass Vermieter im Mieterhöhungsschreiben eindeutig klarmachen, dass sie eine Zustimmung zur Mieterhöhung verlangen. Erwecken sie hingegen den Eindruck, als wollten sie die Mieterhöhung einseitig anordnen, ist die ganze Erklärung unwirksam.
Zwar kann der Vermieter die Zustimmung verlangen oder einklagen, wenn sein Ersuchen den strengen gesetzlichen Vorgaben entspricht. Das aber ist längst nicht immer der Fall. Es lohnt sich also, das Schreiben genau unter die Lupe zu nehmen.
Diese Daten darf dein Vermieter verwenden
Soll die Miete aufs ortsübliche Niveau angehoben werden, stellt sich als erstes die Frage: Was ist das eigentlich genau?
Um den Wert zu ermitteln, haben Vermieter folgende Möglichkeiten:
Sie können sich auf den Mietspiegel beziehen.
Sie können sich auf ein Sachverständigengutachten berufen.
Sie können 3 Wohnungen in vergleichbarer Lage und mit ähnlicher Ausstattung nennen, in denen der Mieter bereits die gewünschte (erhöhte Miete) zahlt.
Sie können mit der Auskunft aus einer Mietdatenbank der Gemeinde argumentieren. Alternativ ist es möglich, die Auszüge einer Datenbank zu nutzen, die gemeinsam von Mieter- und Eigentümerverein geführt wird.
Artikel: Mieterhöhung: Fristen für Mieter und Vermieter
Gleiches Recht für alle
Zwar können Eigentümer frei wählen, auf welcher Basis sie die „ortsübliche Vergleichsmiete“ ermitteln. Nicht zulässig ist es jedoch, einen Spezialvergleich anzustellen, was Wohnungen kosten, die üblicherweise von bestimmten Personengruppen bewohnt werden. Eine „ortsübliche Vergleichsmiete“ für Studentenbuden oder WG-Zimmer gibt es deshalb nicht.
Mieterhöhung wegen gestiegener Betriebskosten
Die meisten Mietverträge unterscheiden zwischen Warm- und Kaltmiete. Die Kaltmiete bezeichnet dabei buchstäblich den Preis der kalten Wohnung. Die Warmmiete umfasst auch die Nebenkosten, die zum Beispiel fürs Heizen anfallen.
Diese Nebenkosten begleichen Mieter in der Regel per monatlicher Abschlagszahlung. Einmal pro Jahr erstellt der Vermieter dann eine Abrechnung. Hast du zu viel gezahlt, gibt es Geld zurück. Hast du zu wenig bezahlt, darf der Eigentümer die Vorauszahlung nach oben korrigieren. Er steigert damit im Ergebnis die Warmmiete.
Artikel: Mieterhöhungsverlangen: Was dein Vermieter fordern darf
Artikel: Mietnebenkosten – endlich verständlich
Mieterhöhung nach einer Modernisierung
Im Normalfall folgen Mietpreise einem recht simplen Muster. Je opulenter die Ausstattung des Heims, desto höher die Miete. Wer aufs Geld schauen muss, zieht deshalb meist auch in eine Wohnung trotz kleiner Schönheitsfehler.
Grün gekachelte Bäder und zugige Fenster sind allerdings kein Garant mehr, dauerhaft günstig wohnen zu können. Gerade in Zeiten historisch niedriger Zinsen investieren Vermieter zunehmend in ihre Immobilie. Die Folge sind nicht selten stattliche Mieterhöhungen.
Bis zu 11 Prozent der Modernisierungskosten lassen sich auf die Mieter umlegen – und zwar ohne Kappungsgrenze. Hat der Vermieter also 15.000 Euro in die Modernisierung einer Mietwohnung gesteckt, bedeutet das eine jährliche Mieterhöhung von 1.650 Euro. Pro Monat zahlst du also 137,50 Euro mehr.
Tipp: Für Modernisierungsmaßnahmen, die Energie sparen, gibt es oft Fördermittel und Zuschüsse. Wenn Dein Vermieter Geld vom Staat bekommen hat, muss er dir das mitteilen und den Kostenvorteil an dich weitergeben.
Was eine Modernisierung ist – und was nicht
Nicht alles, was eine Wohnung hübscher macht, rechtfertigt eine Modernisierungsmieterhöhung. Steigende Preise sind nur in den folgenden Fällen zulässig:
Die Umbauten steigern den Gebrauchswert der Wohnung. Das ist zum Beispiel der Fall, wenn eine Wand durchbrochen wird und die schmucklose Kochnische plötzlich zur geräumigen Wohnküche avanciert.
Die Maßnahmen verbessern die allgemeinen Wohnverhältnisse. Davon spricht man zum Bespiel, wenn sich ein heruntergekommenes Duschbad in eine barrierefreie Wellness-Oase verwandelt.
Die Maßnahmen tragen zum Klimaschutz bei. Sie helfen beispielsweise dabei, Energie oder Wasser zu sparen. Eine neue Wärmedämmung oder der Einbau von Isolierglasfenstern sind dafür Paradebeispiele.
Wichtig: Reparaturen und Instandhaltungsmaßnahmen sind keine Modernisierungen. Fallen beide zusammen, muss der Vermieter die Kosten verrechnen. Beispiel: Die Fensterrahmen deiner Wohnung sind morsch und müssten ausgetauscht werden. Der Vermieter entscheidet sich, gleich aufs Ganze zu gehen und moderne Isolierglasfenster einzusetzen. In diesem Fall muss er die fiktiven Reparaturkosten von den Modernisierungskosten abziehen.
Keine Modernisierung ohne Vorwarnung
Dein Vermieter muss dich spätestens 3 Monate vor Beginn der Modernisierung schriftlich über die geplanten Umbauten informieren. Außerdem muss er den Betrag nennen, um den sich die Miete vermutlich erhöhen wird. Tut er das nicht, kannst du dem Umbau widersprechen.
Das gleiche Recht hast du, wenn die Modernisierung für dich unzumutbar ist – etwa, weil du krank bist und Ruhe brauchst. Auf die Möglichkeit dieses sogenannten „Härtefalleinwands“ muss dein Vermieter dich ebenfalls hinweisen.
Tipp: Dreck, Krach, wenig Platz: Wenn der Vermieter deine Wohnung umbaut, kannst du oft die Miete kürzen. Das macht die bevorstehenden Mieterhöhungen weniger schmerzhaft. Ausnahme: Der Umbau hat das Ziel, den Energieverbrauch des Hauses zu senken. Bei einer solchen „energetischen Sanierung“ sind Mietminderungen in den ersten 3 Monaten ausgeschlossen.