Das neue Maklerrecht 2020 – Ihre Fragen und die Antworten der Experten

Zum neuen Teilungsprinzip bei der Provision für Makler gab es während unsere MeetUps viele Fragen. Wir haben sie zusammen mit den Antworten der Experten noch einmal für Sie aufgeführt.


Gibt es eine spezielle Formulierung in der Zusammenarbeit mit Nachlasspflegern und Insolvenzverwaltern?

Eine spezielle Formulierung für den Maklerauftrag mit Insolvenzverwaltern, Nachlasspflegern, Vormundschafts- oder Betreuungsgerichten gibt es nicht. Bitte beachten Sie, dass bei der Zusammenarbeit mit staatlichen Stellen diese auch als Auftraggeber gelten und deshalb bei einer Wohnung oder einem Einfamilienhaus eine Provision mit den Gerichten als Auftraggebern vereinbart werden muss. Andernfalls würde die Regelung greifen, dass Immobilienmakler für einen Auftraggeber ohne Provision tätig werden und dann auch von der anderen Seite keine Provision nehmen dürfen.

Ab wann gelten die neuen gesetzlichen Regelungen? Wie verhält es sich bei (alten) laufenden Maklerverträgen, die vor diesem Datum abgeschlossen wurden?

Die neuen gesetzlichen Regelungen gelten ab 23.12.2020. Für alle Maklerverträge, die vor diesem Datum abgeschlossen werden, gilt das alte Maklerrecht unverändert weiter. Allerdings fallen Verträge mit Kaufinteressenten, die nach dem 23.12.2020 abgeschlossen werden, unter das neue Recht, weshalb eine Provision mit beiden Seiten vereinbart sein muss. Deshalb sollten schon jetzt Überleitungsklauseln in den Makleraufträgen mit Verkäufern aufgenommen werden.

Gibt es spezielle Regelungen für Doppelhaushälften, Reihenhäuser, Eigentumswohnungspakete, Wochenendhäuser, Einfamilienhäuser mit Einliegerwohnung und Bauernhöfe mit oder ohne landwirtschaftliche Flächen?

Bei der Frage, ob eine Provisionsregelung unter den neuen § 656 c BGB fällt, kommt es darauf an, ob der Käuferkunde die Immobilie als Eigentumswohnung oder als Einfamilienhaus erwirbt. Ferienwohnungen sind Eigentumswohnungen und fallen unter das neue Maklerrecht. Vermietete Eigentumswohnungen fallen auch unter das neue Maklerrecht. Werden drei vermietete Eigentumswohnungen an einen Kunden verkauft, wird dies trotzdem der Kauf einer Eigentumswohnung sein und entsprechend behandelt werden. Ein Bauernhof ohne landwirtschaftliche Nutzfläche kann im Einzelfall als Einfamilienhaus gewertet werden. Dpppelhaushälften und Reinhäuser sind wie Einfamilienhäuser zu behandeln, genauso das Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung. Die Wochenendhäuser oder Lauben sind Sonderfälle, bei denen es auf den Einzelfall ankommt. Wird überhaupt Eigentum übertragen? Sind dies Pachtverträge? Usw.

Werden gewerbliche Händler als Käufer besonders behandelt?

Wer als Verbraucher eine Immobilie kauft, fällt unter das neue Recht. Ob ein Käufer ein gewerblicher Immobilienhändler oder ein Verbraucher ist, wird im Einzelfall nur sehr schwer auseinander zu halten sein. Im Zweifel wird das neue Maklerrecht Anwendung finden.

Was ist, wenn der Verkäufer keine Provision zahlen kann, z.B. aufgrund von Insolvenz?

Es kommt darauf an, dass mit dem Verkäufer ein Maklervertrag geschlossen wird, nach dem dieser sich verpflichtet, eine Provision in gleicher Höhe wie der Käufer zu bezahlen. Wenn dann der Verkäufer aufgrund von Insolvenz nicht in der Lage ist, die Provision zu bezahlen, bleibt der Provisionsanspruch gegen den Käufer im Fall des § 656c BGB weiterhin bestehen und kann auch durchgesetzt werden. Der sehr unwahrscheinliche Fall, dass auch bei Auszahlung des Kaufpreises weiterhin die Insolvenz des Verkäuferkunden besteht, kommt in Ihrem Büro hoffentlich nicht vor.

Wer kontrolliert die Einhaltung des Gesetzes? Wer ist für die Kontrollen zuständig?

Um welche „Kontrollen“ soll es gehen? Geht es darum, dass ein Käufer kontrolliert, ob ein Verkäufer wirklich einen provisionspflichtigen Maklervertrag mit dem Verkäufer abgeschlossen hat oder geht es darum, dass der Käufer die tatsächliche Zahlung durch den Verkäufer kontrollieren will? Am Ende findet die Kontrolle durch die Rechtsprechung und die Beweisaufnahme im Prozess statt. Die Umstände, die sich daraus ergeben, führen zu einer Entscheidung und einem Urteil im Interesse des Maklers oder gegen die Interessen des Maklers, falls sich herausstellen sollte, dass z.B. doch kein provisionspflichtiger Maklervertrag mit dem Verkäufer abgeschlossen worden ist.

Gilt das Treuepflichtverhältnis nur bei Alleinauftrag?

Die Frage nach dem Treuepflichtverhältnis des Immobilienmaklers gilt gegenüber jedem Auftraggeber, mit dem eine vertragliche Vereinbarung abgeschlossen worden ist. Eine Treuepflicht ergibt sich nicht nur aus einem Alleinauftrag. Wenn dies so wäre, würde in keinem Fall ein Treupflichtverhältnis gegenüber einem Kaufinteressenten bestehen. Die Rechtsprechung zur Verwirkung der Maklerprovision hat aber zu fast 100% die Frage nach dem Umfang der Treuepflicht gegenüber einem Kaufinteressenten zum Inhalt.

In welcher Form muss die Textbestätigung eingehen?

Die Textform des Maklervertrages kann auf verschiedene Art und Weise umgesetzt werden. Wichtig ist, dass dem Verkäufer und dem Käufer jeweils eine Erklärung, die diese Vertragspartei in Sachen Maklervertrag und Provisionsvereinbarung abschließt, auch tatsächlich zugeht oder übergeben wird.

Reicht eine Textbestätigung im Exposé/Kaufabsichtserklärung mit Eingangsbestätigung per E-Mail?

Dafür reicht grundsätzlich eine E-Mail. Bitte beachten Sie, dass eine reine Bestätigung einer E-Mail nicht in jedem Fall ausreichen wird und die Anforderungen an die Textform erfüllen wird. Der reine Provisionshinweis im Exposé ist in Zukunft nicht mehr ausreichend.

Wie verhält es sich mit Unterschrift bei Besichtigung?

Eine Unterschrift des Kunden ist nicht erforderlich. Wenn aber ein Kunde bei einer Besichtigung z.B. eine Nachweisbestätigung mit einer vollständigen Provisionsforderung unterschreibt und dem Kunden diese Vereinbarung auch übergeben wird (Doppelausfertigung), dann ist die Textform gewahrt.

Wie verhält es sich bei Verkauf eines Bauplatzes an einen Verbraucher - müssen hier verschiedene Modelle angeboten werden?

Baugrundstücke werden vom neuen Maklerrecht nicht erfasst, so dass Immobilienmakler in der Gestaltung der Provisionsabrede nicht an die Vorgaben des § 656c BGB gebunden sind. Es könnte eine reine Außenprovision vereinbart werden.

Kann ich bei geringen Kaufpreisen Pauschalen oder eine höhere Courtage (z.B. 7% netto) vereinbaren, um wirtschaftlich zu bleiben?

Das Gesetz schreibt die Höhe der Maklerprovision nicht vor. Kein Immobilienmakler ist an eine Vereinbarung von maximal 3,57 % von beiden Seiten gebunden. Auch eine Festpreisprovision ist möglich, sofern beide Seiten die Zahlung der gleichen Festpreisprovision vereinbaren oder der Immobilienmakler eine reine Innenprovision vereinbart.

Gibt es eine Höchstgrenze?

Die Grenze der Provision ist die Sittenwidrigkeit, die die Rechtsprechung bei etwa 12 % ansiedelt. In Einzelfällen kann – bei sehr geringen Kaufpreisen und hohem Aufwand – sicher eine wirksame Individualvereinbarung erzielt werden, die dem Immobilienmakler eine Provision oberhalb der bislang als ortsüblich angesehenen Sätze zu vereinbaren ermöglicht.

Wie sieht es mit der Bauträgervermittlung aus, bei der man z. B. nur vom Verkäufer/ Bauträger 4% zzgl. Mwst. verlangt?

Die reine Innenprovision wird auch nach dem Inkrafttreten des neuen Maklerrechts am 23.12.2020 möglich sein. Immobilienmakler können mit einem Bauträger eine Innenprovision vereinbaren und schließen dann mit den Kaufinteressenten keinen provisionspflichtigen Maklervertrag ab.

Wie verhält es sich bei Gemeinschaftsgeschäften mit der Provision, wenn der Makler die Außenprovision bekommt und der Kollege die Innenprovision? Wie findet der Nachweis der Zahlung statt?

In dem Fall eines Kollegengeschäftes, bei dem jeder Makler mit seinem Kunden seine Provision vereinbart, liegt kein Fall des § 656c oder § 656d BGB vor. Das bedeutet, dass kein Nachweis der Zahlung der Provision erfolgen muss. Das wäre nur dann der Fall, wenn eine der beiden Parteien einen Anteil oder die gesamte Provision übernehmen würde, die zuvor die andere Partei bezahlen sollte.

Wie wird ein Grundstück mit einem Abriss-Einfamilienhaus gewertet – als Baugrundstück oder als Einfamilienhaus?

Das Grundstück, das mit einem aufstehenden Gebäude bebaut ist, ist im engeren Sinn ein Einfamilienhaus, also ein bebautes Grundstück. Deshalb fällt dieses Grundstück, solange dort die Baulichkeit vorhanden ist, unter das neue Maklerrecht. Angenommen, das Haus wäre abgerissen worden, würde es sich um ein Baugrundstück handeln, das nicht unter das neue Maklerrecht fallen würde.